BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 174049

El notario recurrente argumenta que dado el principio de libertad que rige el dominio,
las limitaciones al mismo han de resultar de la ley y ser interpretadas restrictivamente,
por lo que es preciso norma con rango de ley que exija claramente la licencia y no es
lícita una interpretación extensiva, pues las normas excepcionales o que restrinjan
derechos deben interpretarse restrictivamente.
Además, cita diversas Resoluciones de este Centro Directivo en sentido favorable a
su pretensión, como las de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero, 15 de abril y 1 de
octubre de 2013.
Asimismo, argumenta que no concurren criterios objetivos adicionales a la simple
adquisición por cuotas y se dan circunstancias contrarias a la presunción de parcelación,
tales como:
«– El 100 % de la finca es vendida en pleno dominio en un mismo acto.
– Se vende por cuotas indivisas iguales (…).
– Existe una cierta vinculación entre los compradores, dada su condición de
hermanos que hace razonablemente verosímil el que usen y disfruten la finca
conjuntamente y sin dividirla.
En conclusión, a juicio del recurrente, la exigencia de licencia urbanística de
parcelación, en este supuesto concreto, debe considerarse extralimitada a la vista de que:
«– En la nota de calificación no se funda la decisión en la concurrencia de otros
criterios objetivos, a parte de la venta por cuotas indivisas, siendo esto preciso para
fundar la exigencia de la licencia municipal, según reiteradas resoluciones de la DGRN.
– En la propia escritura no se asigna como derecho inherente a las cuotas indivisas
transmitidas el uso de un espacio de terreno determinado.
– Concurren circunstancias objetivas contrarias a la presunción de parcelación».
2. En el presente expediente se plantea de nuevo la procedencia de la inscripción
de una compraventa de una finca rústica en el territorio de Andalucía cuando la misma
deriva en una titularidad proindivisa entre varios propietarios.
Se trata de una cuestión sobre la que este Centro Directivo ha estudiado diferentes
casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno
casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización.
No obstante, de partirse de que el análisis de la diferente tipología de supuestos de
parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico
urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco
del recurso gubernativo y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de
modo que la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la
concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la
eventual exigencia de intervención municipal en forma de licencia o declaración de
innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos,
siempre de acuerdo con los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación.
En el caso de Andalucía, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021.
No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera
sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía,
considerando como tal según su artículo 91.1:
«a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos».

cve: BOE-A-2024-26462
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Núm. 304