Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26462)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174047
de un terreno”, pero no lo hace con carácter general, sino cuando “puedan existir diversos
titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior”.
2. Dado el principio de libertad que rige el dominio, que las limitaciones al mismo
han de resultar de la ley y ser interpretadas restrictivamente (33 de la Constitución y 348
del Código Civil), por lo que es preciso norma con rango de ley que exija claramente la
licencia (RDGRN 14 de enero de 2010), no es lícita una interpretación extensiva, pues
las normas excepcionales o que restrinjan derechos deben interpretarse restrictivamente
(art. 4.2) del Código Civil.
3. En todo caso, la venta de participaciones indivisas no puede traer como
consecuencia, por sí sola, la afirmación de que existe tal parcelación. La Dirección
General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 10 de Octubre de 2005, 2
de enero, 15 de Abril y uno de Octubre de 2013, interpretando la legislación autonómica
andaluza establece que “deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que
existe parcelación es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral”.
De dichas Resoluciones así como de las de 14 de Julio de 2009, 12 de Julio de 2010, 24
de Agosto de 2011 y 2 de Marzo de 2012, se desprende que para apreciar la existencia
de indicios de parcelación urbanística en las enajenaciones de cuotas indivisas resulta
imprescindible la existencia de determinados datos jurídicos o fácticos que lo revelan y
se pongan de manifiesto dentro de la labor calificadora del Registrador, como puede ser
la asignación de uso exclusivo de una parte del inmueble, la concurrencia de una
sucesión ininterrumpida de numerosas segregaciones de cuotas o la existencia de un
expediente de disciplina urbanística.
Doctrina que no se puede considerar desvirtuada por las resoluciones de 7, 8 y 18 de
Abril de 2005 cuando confirman la nota del Registrador, que había denegado la
inscripción de la escritura de venta de participaciones indivisas; téngase en cuenta que
con anterioridad se habían presentado en el Registro certificaciones administrativas
poniendo de relieve la existencia de una parcelación ilegal y la apertura de expediente
sancionador. Tampoco puede considerarse desvirtuada por la de 12 de Julio de 2010 en
la que se vendía una participación indivisa de un 5,35 por ciento y concurrían como
elementos de juicio adicionales, los antecedentes del Registro (se habían practicado
varias segregaciones previas y ventas de pequeñas participaciones indivisas) y se
exoneraba por el comprador de la aportación del seguro decenal alegando ser la
construcción en autopromoción para destinarla a domicilio personal, circunstancia
reveladora de un uso propio y exclusivo de la parte de terreno destinado a la vivienda. Ni
por la de 24 de Agosto de 2011 en las que concurría la circunstancia de estar
presentadas en el Registro otras diecinueve escrituras de venta de participaciones
indivisas y se había presentado en el Registro certificación municipal informando de
posible parcelación ilegal. Ni por la de 10 de Septiembre de dos mil quince en la que
constaba presentado en el Registro de la Propiedad escrito del Ayuntamiento informando
de posible parcelación ilegal tras haber procedido el Registrador conforme a lo dispuesto
en el artículo 79 del RD 1093/97.
4. En el presente supuesto, por el contrario, no concurren criterios objetivos
adicionales a la simple adquisición por cuotas. Además, se dan circunstancias contrarias
a la presunción de parcelación:
– El 100 % de la finca es vendida en pleno dominio en un mismo acto.
– Se vende por cuotas indivisas iguales y no fijando porcentajes distintos para
cada adquirente que pudieran ser resultado de la aplicación de un [sic] regla
proporcional a la superficie presumiblemente adquirida por cada uno de los
compradores. El Código Civil utiliza la distinción entre adquisición por iguales cuotas o
cuotas desiguales en el tratamiento del derecho de acrecer, art 983, no excluyéndolo
en la adquisición por cuotas iguales y quedando excluido en la adquisición por cuotas
desiguales quedando equiparado sólo este segundo supuesto (adquisición por cuotas
desiguales) al hecho de que el testador haga dueño a cada uno de los herederos de
un cuerpo separado de bienes.
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174047
de un terreno”, pero no lo hace con carácter general, sino cuando “puedan existir diversos
titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior”.
2. Dado el principio de libertad que rige el dominio, que las limitaciones al mismo
han de resultar de la ley y ser interpretadas restrictivamente (33 de la Constitución y 348
del Código Civil), por lo que es preciso norma con rango de ley que exija claramente la
licencia (RDGRN 14 de enero de 2010), no es lícita una interpretación extensiva, pues
las normas excepcionales o que restrinjan derechos deben interpretarse restrictivamente
(art. 4.2) del Código Civil.
3. En todo caso, la venta de participaciones indivisas no puede traer como
consecuencia, por sí sola, la afirmación de que existe tal parcelación. La Dirección
General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 10 de Octubre de 2005, 2
de enero, 15 de Abril y uno de Octubre de 2013, interpretando la legislación autonómica
andaluza establece que “deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que
existe parcelación es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral”.
De dichas Resoluciones así como de las de 14 de Julio de 2009, 12 de Julio de 2010, 24
de Agosto de 2011 y 2 de Marzo de 2012, se desprende que para apreciar la existencia
de indicios de parcelación urbanística en las enajenaciones de cuotas indivisas resulta
imprescindible la existencia de determinados datos jurídicos o fácticos que lo revelan y
se pongan de manifiesto dentro de la labor calificadora del Registrador, como puede ser
la asignación de uso exclusivo de una parte del inmueble, la concurrencia de una
sucesión ininterrumpida de numerosas segregaciones de cuotas o la existencia de un
expediente de disciplina urbanística.
Doctrina que no se puede considerar desvirtuada por las resoluciones de 7, 8 y 18 de
Abril de 2005 cuando confirman la nota del Registrador, que había denegado la
inscripción de la escritura de venta de participaciones indivisas; téngase en cuenta que
con anterioridad se habían presentado en el Registro certificaciones administrativas
poniendo de relieve la existencia de una parcelación ilegal y la apertura de expediente
sancionador. Tampoco puede considerarse desvirtuada por la de 12 de Julio de 2010 en
la que se vendía una participación indivisa de un 5,35 por ciento y concurrían como
elementos de juicio adicionales, los antecedentes del Registro (se habían practicado
varias segregaciones previas y ventas de pequeñas participaciones indivisas) y se
exoneraba por el comprador de la aportación del seguro decenal alegando ser la
construcción en autopromoción para destinarla a domicilio personal, circunstancia
reveladora de un uso propio y exclusivo de la parte de terreno destinado a la vivienda. Ni
por la de 24 de Agosto de 2011 en las que concurría la circunstancia de estar
presentadas en el Registro otras diecinueve escrituras de venta de participaciones
indivisas y se había presentado en el Registro certificación municipal informando de
posible parcelación ilegal. Ni por la de 10 de Septiembre de dos mil quince en la que
constaba presentado en el Registro de la Propiedad escrito del Ayuntamiento informando
de posible parcelación ilegal tras haber procedido el Registrador conforme a lo dispuesto
en el artículo 79 del RD 1093/97.
4. En el presente supuesto, por el contrario, no concurren criterios objetivos
adicionales a la simple adquisición por cuotas. Además, se dan circunstancias contrarias
a la presunción de parcelación:
– El 100 % de la finca es vendida en pleno dominio en un mismo acto.
– Se vende por cuotas indivisas iguales y no fijando porcentajes distintos para
cada adquirente que pudieran ser resultado de la aplicación de un [sic] regla
proporcional a la superficie presumiblemente adquirida por cada uno de los
compradores. El Código Civil utiliza la distinción entre adquisición por iguales cuotas o
cuotas desiguales en el tratamiento del derecho de acrecer, art 983, no excluyéndolo
en la adquisición por cuotas iguales y quedando excluido en la adquisición por cuotas
desiguales quedando equiparado sólo este segundo supuesto (adquisición por cuotas
desiguales) al hecho de que el testador haga dueño a cada uno de los herederos de
un cuerpo separado de bienes.
cve: BOE-A-2024-26462
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