Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26455)
Resolución de 19 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173979
modificaciones de sus cuotas en los elementos comunes, y sin necesidad de obtener la
conformidad de los demás copropietarios ni de su Junta».
La registradora suspende la inscripción de la escritura presentada por dos razones.
En primer lugar, pone de manifiesto que se trata de una propiedad horizontal tumbada y
no se acredita el acuerdo de la junta de propietarios que autorice la declaración de la
piscina así como la ampliación de la planta baja de la vivienda toda vez que tampoco
existe ninguna norma dentro de los estatutos de la propiedad horizontal que permita
prescindir del mismo. Y, en segundo lugar, entiende que la construcción de una piscina y
la ampliación de la planta baja de la vivienda implican una modificación en la estructura
del elemento independiente llevada a cabo sobre un elemento común que supone, a su
vez, la modificación del título constitutivo, y, aunque se trate de una edificación que no
está unida a la vivienda unifamiliar, se está aumentando la superficie construida total de
la obra por lo que conforme al artículo 10, apartado 3.b), de la Ley sobre propiedad
horizontal, es necesario el acuerdo de la junta de propietarios aprobado por las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación.
Los recurrentes alegan que las normas de la comunidad de propietarios contenidas
en el propio título que se pretende inscribir, y en el título de división horizontal del que
trae causa, facultan a aquellos para realizar ampliaciones de obra sin necesidad de
obtener la autorización de los demás propietarios ni de la Junta.
2. Ciertamente, tratándose de una propiedad horizontal tumbada –como resulta del
historial registral–, la ampliación de la construcción de la vivienda objeto de la
declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de la
configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha finca,
así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Este Centro Directivo, en Resoluciones de 8 de enero de 2016, 31 de octubre
de 2018, 19 de julio de 2019, 20 de septiembre y 16 de noviembre de 2021 y 27 de junio
de 2022, entre otras, ha afirmado que, tratándose de un elemento privativo, se admite la
posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid.
artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
Ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, entre
otras, puso de relieve que en la propiedad horizontal la necesidad de armonizar la
tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes sobre los elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la ley como propiedad
separada -artículos 1 y 3-), con la ineludible interdependencia objetiva y recíprocas
limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su conjunto, no se opone, en
sede de utilización de los elementos privativos, al mantenimiento de los principios
informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación se verifica a partir de un señorío
potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los límites legales en forma de
prohibición u obligación.
Pero la modificación en la descripción de un elemento privativo, si excede de ese
ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no puede
llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de propietarios por la mayoría
de éstos que en cada caso proceda de acuerdo con dicha Ley (vid. artículos 5 y 17,
apartados 4, 6 y 8, de la Ley sobre propiedad horizontal).
En el presente caso, como se ha expuesto, se trata de propiedad horizontal
«tumbada», en la que son comunes elementos como el suelo o el vuelo, entre otros, por
lo que la ampliación de la superficie de la planta baja de la vivienda y la construcción de
una piscina en el trozo de terreno que es elemento común aunque de uso exclusivo del
propietario requiere la aprobación de la junta de propietarios con el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
cve: BOE-A-2024-26455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173979
modificaciones de sus cuotas en los elementos comunes, y sin necesidad de obtener la
conformidad de los demás copropietarios ni de su Junta».
La registradora suspende la inscripción de la escritura presentada por dos razones.
En primer lugar, pone de manifiesto que se trata de una propiedad horizontal tumbada y
no se acredita el acuerdo de la junta de propietarios que autorice la declaración de la
piscina así como la ampliación de la planta baja de la vivienda toda vez que tampoco
existe ninguna norma dentro de los estatutos de la propiedad horizontal que permita
prescindir del mismo. Y, en segundo lugar, entiende que la construcción de una piscina y
la ampliación de la planta baja de la vivienda implican una modificación en la estructura
del elemento independiente llevada a cabo sobre un elemento común que supone, a su
vez, la modificación del título constitutivo, y, aunque se trate de una edificación que no
está unida a la vivienda unifamiliar, se está aumentando la superficie construida total de
la obra por lo que conforme al artículo 10, apartado 3.b), de la Ley sobre propiedad
horizontal, es necesario el acuerdo de la junta de propietarios aprobado por las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación.
Los recurrentes alegan que las normas de la comunidad de propietarios contenidas
en el propio título que se pretende inscribir, y en el título de división horizontal del que
trae causa, facultan a aquellos para realizar ampliaciones de obra sin necesidad de
obtener la autorización de los demás propietarios ni de la Junta.
2. Ciertamente, tratándose de una propiedad horizontal tumbada –como resulta del
historial registral–, la ampliación de la construcción de la vivienda objeto de la
declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de la
configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha finca,
así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Este Centro Directivo, en Resoluciones de 8 de enero de 2016, 31 de octubre
de 2018, 19 de julio de 2019, 20 de septiembre y 16 de noviembre de 2021 y 27 de junio
de 2022, entre otras, ha afirmado que, tratándose de un elemento privativo, se admite la
posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid.
artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
Ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, entre
otras, puso de relieve que en la propiedad horizontal la necesidad de armonizar la
tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes sobre los elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la ley como propiedad
separada -artículos 1 y 3-), con la ineludible interdependencia objetiva y recíprocas
limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su conjunto, no se opone, en
sede de utilización de los elementos privativos, al mantenimiento de los principios
informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación se verifica a partir de un señorío
potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los límites legales en forma de
prohibición u obligación.
Pero la modificación en la descripción de un elemento privativo, si excede de ese
ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no puede
llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de propietarios por la mayoría
de éstos que en cada caso proceda de acuerdo con dicha Ley (vid. artículos 5 y 17,
apartados 4, 6 y 8, de la Ley sobre propiedad horizontal).
En el presente caso, como se ha expuesto, se trata de propiedad horizontal
«tumbada», en la que son comunes elementos como el suelo o el vuelo, entre otros, por
lo que la ampliación de la superficie de la planta baja de la vivienda y la construcción de
una piscina en el trozo de terreno que es elemento común aunque de uso exclusivo del
propietario requiere la aprobación de la junta de propietarios con el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
cve: BOE-A-2024-26455
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Núm. 304
