Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26455)
Resolución de 19 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173977
Una vez expuesta la situación registral del suelo sobre el que se asienta la obra,
quiero resaltar que, previa consulta de los folios de la finca matriz, no consta ninguna
norma dentro de los Estatutos de la comunidad que autorice la construcción de piscinas
individuales ni ampliaciones de obra sin el consentimiento de la Junta de propietarios por
lo que esta vía queda descartada.”
Segundo. Mostramos nuestro desacuerdo con la afirmación de la inexistencia de
acuerdos y normas estatutarias que autoricen la declaración de la piscina así como la
ampliación de la planta baja, pues en el mismo título que se pretende inscribir se
recogen las normas de la comunidad de propietarios, adoptadas originariamente en el
título de división horizontal y que no han sido fruto de modificación posterior alguna.
Dichas normas dicen literalmente:
“Cumplimiento de las normas de comunidad de propiedad horizontal. El régimen de
propiedad horizontal del que forma parte la finca descrita contempla lo siguiente, en
cuanto a las declaraciones o ampliaciones de obra nueva, que trascribo a continuación a
tenor literal:
‘…b) El titular o titulares de cada una de las viviendas del total conjunto, se
reservan para sí y para cualquier titular futuro la facultad de dividirlas, bien de una sola
vez o mediante sucesivas segregaciones, segregar de una para agregar a otra,
agruparlas, volverlas a dividir, así como comunicarlas con otras, tanto vertical como
horizontalmente, y realizar ampliaciones de obra, cuantas veces lo estimen conveniente
y en cualquier tiempo, según lo permitan las Ordenanzas Municipales, sin las
modificaciones de sus cuotas en los elementos comunes, y sin necesidad de obtener la
conformidad de los demás copropietarios ni de su Junta.’.
Sin que en lo omitido, haya nada que restrinja, modifique o condicione lo
testimoniado.”
Dichas normas deben o pueden haber sido conocidas por todos los adquirentes
sucesivos de las fincas que forman parte de la comunidad de propietarios, pues fueron
incluidas en el título del que trae causa el título de compraventa por el que quienes
suscribimos adquirimos la finca, que es el de división horizontal, y sucesivamente
transcritas dichas normas en tos títulos de adquisición y por ende en el que ahora se
pretende inscribir.
El hecho de que esté párrafo en concreto de las normas estatutarias no haya tenido
acceso al registro de la propiedad, no le resta validez y fuerza obligatoria para todos los
propietarios, al ser conocedores de las mismas o haberlo podido ser al momento de
adquirir sus inmuebles.
A este respecto, en la interpretación del concepto de buena fe que resultaría exigible
para la aplicabilidad del Art. 5 de la LPH y consecuentemente la no vinculación a normas
no inscritas, la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia de la Sección 5.ª, de
fecha 26 de Marzo de 2004, vino a establecer que la buena fe requerida por el Art. 5 de
la LPH es mucho más exigente y la no inscripción de una norma no lo priva de validez
porque: “un tercer adquirente nunca puede ser considerado como tercero de buena fe ya
que todo el que adquiere un piso, sabe que está sujeto a normas de la Comunidad;
porque cabe el diligenciado de los libros de actas por el Registrador de la Propiedad de
un complejo inmobiliario no inscrito; por la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo
de 27 de Octubre de 1986 y por la de la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 18 de Junio de 1991.”
En conclusión, y dado que las normas de la comunidad de propietarios que facultan a
los mismos para realizar ampliaciones de obra sin necesidad de obtener la autorización
de los demás propietarios ni de la Junta, existen y son válidas y así se contienen en el
propio título que se pretende inscribir, y en el título de división horizontal del que trae
causa, no hay motivo legal para denegar la inscripción de la ampliación de obra
declarada en el título que se pretende inscribir.»
cve: BOE-A-2024-26455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173977
Una vez expuesta la situación registral del suelo sobre el que se asienta la obra,
quiero resaltar que, previa consulta de los folios de la finca matriz, no consta ninguna
norma dentro de los Estatutos de la comunidad que autorice la construcción de piscinas
individuales ni ampliaciones de obra sin el consentimiento de la Junta de propietarios por
lo que esta vía queda descartada.”
Segundo. Mostramos nuestro desacuerdo con la afirmación de la inexistencia de
acuerdos y normas estatutarias que autoricen la declaración de la piscina así como la
ampliación de la planta baja, pues en el mismo título que se pretende inscribir se
recogen las normas de la comunidad de propietarios, adoptadas originariamente en el
título de división horizontal y que no han sido fruto de modificación posterior alguna.
Dichas normas dicen literalmente:
“Cumplimiento de las normas de comunidad de propiedad horizontal. El régimen de
propiedad horizontal del que forma parte la finca descrita contempla lo siguiente, en
cuanto a las declaraciones o ampliaciones de obra nueva, que trascribo a continuación a
tenor literal:
‘…b) El titular o titulares de cada una de las viviendas del total conjunto, se
reservan para sí y para cualquier titular futuro la facultad de dividirlas, bien de una sola
vez o mediante sucesivas segregaciones, segregar de una para agregar a otra,
agruparlas, volverlas a dividir, así como comunicarlas con otras, tanto vertical como
horizontalmente, y realizar ampliaciones de obra, cuantas veces lo estimen conveniente
y en cualquier tiempo, según lo permitan las Ordenanzas Municipales, sin las
modificaciones de sus cuotas en los elementos comunes, y sin necesidad de obtener la
conformidad de los demás copropietarios ni de su Junta.’.
Sin que en lo omitido, haya nada que restrinja, modifique o condicione lo
testimoniado.”
Dichas normas deben o pueden haber sido conocidas por todos los adquirentes
sucesivos de las fincas que forman parte de la comunidad de propietarios, pues fueron
incluidas en el título del que trae causa el título de compraventa por el que quienes
suscribimos adquirimos la finca, que es el de división horizontal, y sucesivamente
transcritas dichas normas en tos títulos de adquisición y por ende en el que ahora se
pretende inscribir.
El hecho de que esté párrafo en concreto de las normas estatutarias no haya tenido
acceso al registro de la propiedad, no le resta validez y fuerza obligatoria para todos los
propietarios, al ser conocedores de las mismas o haberlo podido ser al momento de
adquirir sus inmuebles.
A este respecto, en la interpretación del concepto de buena fe que resultaría exigible
para la aplicabilidad del Art. 5 de la LPH y consecuentemente la no vinculación a normas
no inscritas, la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia de la Sección 5.ª, de
fecha 26 de Marzo de 2004, vino a establecer que la buena fe requerida por el Art. 5 de
la LPH es mucho más exigente y la no inscripción de una norma no lo priva de validez
porque: “un tercer adquirente nunca puede ser considerado como tercero de buena fe ya
que todo el que adquiere un piso, sabe que está sujeto a normas de la Comunidad;
porque cabe el diligenciado de los libros de actas por el Registrador de la Propiedad de
un complejo inmobiliario no inscrito; por la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo
de 27 de Octubre de 1986 y por la de la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 18 de Junio de 1991.”
En conclusión, y dado que las normas de la comunidad de propietarios que facultan a
los mismos para realizar ampliaciones de obra sin necesidad de obtener la autorización
de los demás propietarios ni de la Junta, existen y son válidas y así se contienen en el
propio título que se pretende inscribir, y en el título de división horizontal del que trae
causa, no hay motivo legal para denegar la inscripción de la ampliación de obra
declarada en el título que se pretende inscribir.»
cve: BOE-A-2024-26455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
