Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26455)
Resolución de 19 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173975
Calificado el precedente documento de conformidad con los artículos 18 y 19 de la
Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento he resuelto suspender su inscripción
en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Se presenta escritura de declaración de obra nueva terminada otorgada por los
señores M. por la que se actualiza la descripción de la obra ya existente sobre la
finca 30.281 de Aspe. La nueva descripción consiste en añadir a la vivienda unifamiliar
más superficie en planta baja y una piscina cuyas coordenadas se incorporan a la
escritura. La finca en cuestión es la urbana número 7 del Conjunto Urbanístico (…)
descrita como vivienda unifamiliar de dos plantas que lleva inherente el derecho el uso y
disfrute a perpetuidad del trozo de terreno o parcela 9.7 sobre el que se asienta y rodea,
que tiene una superficie de 400 metros cuadrados. De acuerdo con la escritura, la
piscina se halla también ubicada sobre el trozo de terreno de uso exclusivo y excluyente
del propietario. Se observa que:
No resulta acreditado el acuerdo de la Junta que autorice la declaración de la piscina
así como la ampliación de la planta baja toda vez que tampoco existe ninguna norma
dentro de los Estatutos de la propiedad horizontal que permita prescindir del mismo.
Como explico en el supuesto de hecho, la obra se asienta sobre terreno de uso
exclusivo del propietario del elemento independiente de tal manera que se trata de sueloterreno común propio de una propiedad horizontal tumbada. Así, tanto en el caso de
efectuarse una división horizontal con asignación a cada titular del uso individualizado de
una parte del terreno como en el del supuesto de división horizontal con agotamiento de
la totalidad de la finca matriz, no existen porciones de otras fincas registrales o terrenos
de uso exclusivo que constituyan físicamente fincas absolutamente independientes entre
sí, sino tan solo anexos a los elementos privativos que son de uso exclusivo de los
mismos pero que siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jurídica de
la división horizontal.
Una vez expuesta la situación registral del suelo sobre el que se asienta la obra,
quiero resaltar que, previa consulta de los folios de la finca matriz, no consta ninguna
norma dentro de los Estatutos de la comunidad que autorice la construcción de piscinas
individuales ni ampliaciones de obra sin el consentimiento de la Junta de propietarios por
lo que esta vía queda descartada.
En segundo lugar, la construcción de una piscina así como la ampliación de la planta
baja de la vivienda implica una modificación en la estructura del elemento independiente
llevada a cabo sobre un elemento común que supone, a su vez, la modificación del título
constitutivo, por eso, aunque se trate de una edificación que no está unida a la vivienda
unifamiliar, se está aumentando la superficie construida total de la obra por lo que hay
que acudir al artículo 10.3 de la LPH. Este precepto regula el régimen general para
adoptar acuerdos que impliquen alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las
cosas comunes, el cual, exige mayoría cualificada de tres quintos. Por otra parte,
también el artículo 17.3 de la LPH establece un régimen favorable, al excluir la
unanimidad requerida en general para todo acuerdo que modifique el título constitutivo o
los estatutos, para la instalación de “servicios comunes de interés general”. Se enumeran
en la norma diversos supuestos considerados como tales (servicios de portería,
conserjería, vigilancia), pero esta enumeración no es exhaustiva, sino enunciativa.
Resulta, así, que si la instalación de una piscina en un elemento común se considerara
un servicio común de interés general no exigirá dicho acuerdo la unanimidad, sino la
mayoría de 3/5, aun cuando suponga una modificación del título constitutivo. Pero, aun
cuando la instalación de la piscina no se considere un servicio común de interés general
-como es este nuestro caso- debe plantearse si cabe encuadrarlo en el artículo 17.4 de
la LPH, referido grosso modo a las nuevas instalaciones servicios o mejoras. Siguiendo
la línea del Tribunal Supremo, cuando no se trate de un servicio común de interés
general, quedará sujeto el acuerdo al régimen de nuevas instalaciones, servicios o
cve: BOE-A-2024-26455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 173975
Calificado el precedente documento de conformidad con los artículos 18 y 19 de la
Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento he resuelto suspender su inscripción
en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Se presenta escritura de declaración de obra nueva terminada otorgada por los
señores M. por la que se actualiza la descripción de la obra ya existente sobre la
finca 30.281 de Aspe. La nueva descripción consiste en añadir a la vivienda unifamiliar
más superficie en planta baja y una piscina cuyas coordenadas se incorporan a la
escritura. La finca en cuestión es la urbana número 7 del Conjunto Urbanístico (…)
descrita como vivienda unifamiliar de dos plantas que lleva inherente el derecho el uso y
disfrute a perpetuidad del trozo de terreno o parcela 9.7 sobre el que se asienta y rodea,
que tiene una superficie de 400 metros cuadrados. De acuerdo con la escritura, la
piscina se halla también ubicada sobre el trozo de terreno de uso exclusivo y excluyente
del propietario. Se observa que:
No resulta acreditado el acuerdo de la Junta que autorice la declaración de la piscina
así como la ampliación de la planta baja toda vez que tampoco existe ninguna norma
dentro de los Estatutos de la propiedad horizontal que permita prescindir del mismo.
Como explico en el supuesto de hecho, la obra se asienta sobre terreno de uso
exclusivo del propietario del elemento independiente de tal manera que se trata de sueloterreno común propio de una propiedad horizontal tumbada. Así, tanto en el caso de
efectuarse una división horizontal con asignación a cada titular del uso individualizado de
una parte del terreno como en el del supuesto de división horizontal con agotamiento de
la totalidad de la finca matriz, no existen porciones de otras fincas registrales o terrenos
de uso exclusivo que constituyan físicamente fincas absolutamente independientes entre
sí, sino tan solo anexos a los elementos privativos que son de uso exclusivo de los
mismos pero que siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jurídica de
la división horizontal.
Una vez expuesta la situación registral del suelo sobre el que se asienta la obra,
quiero resaltar que, previa consulta de los folios de la finca matriz, no consta ninguna
norma dentro de los Estatutos de la comunidad que autorice la construcción de piscinas
individuales ni ampliaciones de obra sin el consentimiento de la Junta de propietarios por
lo que esta vía queda descartada.
En segundo lugar, la construcción de una piscina así como la ampliación de la planta
baja de la vivienda implica una modificación en la estructura del elemento independiente
llevada a cabo sobre un elemento común que supone, a su vez, la modificación del título
constitutivo, por eso, aunque se trate de una edificación que no está unida a la vivienda
unifamiliar, se está aumentando la superficie construida total de la obra por lo que hay
que acudir al artículo 10.3 de la LPH. Este precepto regula el régimen general para
adoptar acuerdos que impliquen alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las
cosas comunes, el cual, exige mayoría cualificada de tres quintos. Por otra parte,
también el artículo 17.3 de la LPH establece un régimen favorable, al excluir la
unanimidad requerida en general para todo acuerdo que modifique el título constitutivo o
los estatutos, para la instalación de “servicios comunes de interés general”. Se enumeran
en la norma diversos supuestos considerados como tales (servicios de portería,
conserjería, vigilancia), pero esta enumeración no es exhaustiva, sino enunciativa.
Resulta, así, que si la instalación de una piscina en un elemento común se considerara
un servicio común de interés general no exigirá dicho acuerdo la unanimidad, sino la
mayoría de 3/5, aun cuando suponga una modificación del título constitutivo. Pero, aun
cuando la instalación de la piscina no se considere un servicio común de interés general
-como es este nuestro caso- debe plantearse si cabe encuadrarlo en el artículo 17.4 de
la LPH, referido grosso modo a las nuevas instalaciones servicios o mejoras. Siguiendo
la línea del Tribunal Supremo, cuando no se trate de un servicio común de interés
general, quedará sujeto el acuerdo al régimen de nuevas instalaciones, servicios o
cve: BOE-A-2024-26455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
