BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 165796

El registrador, después de admitir la legitimación de don C. F. C. para formular
alegaciones, deniega la inscripción de la representación gráfica propuesta porque del
escrito de oposición resulta que el colindante no está de acuerdo con la cartografía
catastral vigente, por considerarla errónea al no respetar derecho de paso entre la finca
objeto del presente expediente y la de su propiedad. Ello determina, a su juicio, la
existencia de un posible conflicto entre propietarios colindantes cuyo enjuiciamiento
excede de las competencias del registrador.
La recurrente, en síntesis, sostiene que quien formula alegaciones no resulta ser
titular registral, sino que comparece en concepto de heredero de la titular registral de la
finca, sin la comparecencia del resto de herederos y sin acreditar aceptación y
adjudicación de herencia; que el colindante basa su oposición en la existencia de un
derecho de paso o servidumbre inmemorial constituida sobre la finca objeto del
expediente, en beneficio, como predio dominante, de la parcela 57 del polígono 39, sin
que se aporte prueba documental acerca de tal extremo; y, con cita en doctrina de esta
Dirección General, que con la inscripción de la representación gráfica propuesta, aun
existiendo un camino privado o servidumbre de paso, no sería obstáculo para la
inscripción de la representación gráfica del pretendido predio sirviente, toda vez que ésta
se configura como un gravamen sobre la finca, de manera que la superficie
correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación
gráfica del pretendido predio sirviente.
2. Ha sido definido el exceso –y defecto– de cabida en numerosas ocasiones por
este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y
alcance, y con base en los argumentos legales correspondiente, puede configurarse
como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta
extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiente esta doctrina
consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado».
3. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
4. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o
no ajustada a Derecho. Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina
reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre

cve: BOE-A-2024-25408
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Núm. 293