BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 165773

acceso a los libros del Registro de determinadas estipulaciones de la escritura). Y lo
mismo cabe decir respecto de la expresión indeterminación del precio pactado en la
compraventa que se cita en el recurso (y que parece da a entender es defecto indicado
en la nota), la cual ni se emplea ni se señala como defecto en la calificación.
Dicho lo anterior, conviene recordar que, en estos últimos tiempos, este Centro Directivo
se ha ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las
opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando
calificaciones que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones
presentaban evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción
de compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella, al
margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, del mismo modo hay que poner de relieve que, en el caso que motiva
este recurso, hay que partir de la existencia de una opción de compra que ha accedido a
los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que queda bajo la
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), en
tanto que –obvio resulta decirlo– practicada bajo la responsabilidad del registrador,
ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su modificación o
cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales
que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una resolución judicial
recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40, 82, 214 y 217 de
la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal
titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24). Todo ello, delimita el
ámbito y alcance del recurso y, en consecuencia, la Resolución que se dicte, la cual
únicamente deberá abordar los extremos que de la calificación que haya sido expresa y
claramente recurridos.
3. Así pues y sentado lo anterior, el recurso supuestamente se interpondría (pues
como veremos aquel no detalla tales extremos) contra la no inscripción de: los apartados
e) a g) de la cláusula segunda; de la cláusula tercera desde las palabras «también se
imputará al precio de la compraventa aquellas cantidades que el comprador deba retener
(...)», hasta el final de la cláusula; las cláusulas cuarta y sexta a novena.
Y aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la
calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de
compra», parece que lo que supuestamente se pretende combatir es una teórica no
inscripción de una parte de la cláusula tercera (ha de destacarse que la parte inicial de la
misma, que expresa el precio, si lo ha sido), pues claramente la nota resalta y explicita
qué parte de dicha cláusula es la que no ha accedido a los libros del Registro.
Ahora bien, ni respecto de esta parte (casi la totalidad) de la cláusula tercera cuya
inscripción se deniega, ni respecto del resto de los apartados de la escritura cuyo acceso
al Registro también denegados, aduce el recurso argumento o fundamento alguno para
combatirlos. Tan solo vagas explicaciones (expresión que emplea la propia recurrente)
que no pueden entenderse como argumentación contra de la denegación de inscripción
de parte sustancial de una cláusula (repetimos, teóricamente la tercera del otorgan de la
escritura, cuya heterogeneidad, en cuanto a los teóricos los escenarios que pretende
contemplar salta enseguida a la vista, y de lo demás denegado nada se dice). Baste tan
solo recordar, por referirnos solo a un apartado de la misma, que, por ejemplo, este
Centro Directivo tuvo ya ocasión de declarar (cfr. Resolución de 18 de julio de 2022):
«No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la
expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la
información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en
la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una
imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya
subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de
determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil)».

cve: BOE-A-2024-25405
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Núm. 293