BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 165758

legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de
ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la
Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears
de 16 de septiembre de 2005, y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también,
artículo 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el
reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación. Tal labor
preventiva se concreta en la acreditación del título administrativo habilitante previsto en
la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la
escritura, título que será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel
por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia
de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a
la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que
acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como
prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden
equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación
existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí
demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el
carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal
apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración
descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda
constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de
división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la
parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre
de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero
de 2018, en el sentido de que para inscribir división o segregación de fincas es preciso
acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral
temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el
supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse
suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de
aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del
artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
Respecto al título administrativo habilitante de la inscripción, este Centro Directivo –vid.
Resoluciones citadas en «Vistos»– ha estimado suficiente la declaración administrativa
municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de
fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, lo que exige
analizar caso por caso el contenido del documento municipal aportado, mas no puede ser
identificado necesariamente con la licencia, legalización o la declaración de innecesariedad
de licencia, por el propio supuesto de hecho del que tratamos, parcelaciones ya existentes
en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su existencia y validez por la propia
Administración y que, sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente
para obtener licencia, tratándose de un supuesto contemplado en diversas normas
particulares que pueden encontrarse en la normativa autonómica y local –v.gr. el concepto

cve: BOE-A-2024-25403
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Núm. 293