BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 165756

contenido de la demanda, frente al procedimiento administrativo y contencioso
administrativo, donde para la satisfacción completa del principio de legalidad, se impulsa de
oficio, con mayor alcance en sede probatoria, particularmente mediante las facultades de
inspección, como las que tienen atribuidas los órganos con competencias en disciplina
urbanística –artículos 190 a 192 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid–.
Ello permite justificar que, al margen de la cuestión resuelta en el proceso civil, la
sujeción o no del acto documentado a licencia administrativa, como prevé la legislación
urbanística de aplicación, y su procedencia, en su caso, deben ventilarse en la instancia
administrativa, sujeta a revisión, en su caso, por el orden judicial contenciosoadministrativo. De igual modo que la decisión administrativa no puede afectar a
cuestiones de propiedad y derechos de terceros.
La propia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido la separación de
esferas civil y administrativa, sin perjuicio de la aplicación en determinados supuestos del
principio de legalidad y unidad del ordenamiento, admitiendo que la decisión del Tribunal
del orden civil puede quedar supeditada en su efectividad a la intervención administrativa
en forma de autorización o licencia –cfr. la sentencia número 4/2013, de 11 enero, de la
Audiencia Provincial de A Coruña–, dado el interés público subyacente en la ordenación
que se trata de tutelar –artículo 4 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2000 decreta la
nulidad de un contrato de compraventa, por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto, por
contravenir las normas urbanísticas puesto que se trataba de un contrato de venta de
una finca edificada en una parte de su extensión, segregada de otra mayor, y cuya
superficie no se adecuaba a la mínima exigible por la normativa urbanística aplicable en
la zona al tiempo de celebración del contrato (en el año 1990), argumentando dicha
sentencia que «(...) habida cuenta las circunstancias concurrentes quizás sería mejor
solución la de entender que se da una nulidad contractual por ilicitud o imposibilidad
jurídica del objeto (arts. 1271 y 1272), porque la normativa aplicable no permite la
segregación de la parcela edificada con la superficie que se segrega, por lo que se trata
de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. En cualquier caso
concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual
(arts. 6.3 y 1255 Código Civil) que aprecia la Sentencia recurrida, sin que se produzca
problema alguno en relación con los efectos reintegratorios derivados de la ineficacia al
ser similares los de la nulidad radical y los de la nulidad relativa, como señala reiterada
jurisprudencia (Sentencias 29 octubre 1956, 22 septiembre 1987, 30 diciembre 1996, 16
mayo de 2000, entre otras)».
Por su parte, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de marzo
de 2010, es clara al afirmar: «es indiscutible, de un lado, que los proyectos de división
propuestos por el demandado-recurrente exigían una agrupación registral y posterior
segregación de resultado incierto, al precisar en cualquier caso de las correspondientes
autorizaciones administrativas urbanísticas, (...), y por ende, no garantizando la decisión
judicial, por sí sola, la efectividad de la división proyectada (…)».
De esta forma no se trata, como observa la recurrente, de impedir la ejecución de la
sentencia y por tanto de su derecho a la tutela judicial efectiva, sino de la necesidad de
acreditar requisitos impuestos por normas ajenas a la normativa y jurisdicción civil y que
incluso pueden resultar determinantes de la validez del acto que se pretende inscribir.
Como no podía ser de otra, no cabe en esta sede discutir el pronunciamiento de la
sentencia en cuanto al reconocimiento del derecho de propiedad del actor sobre una
parte de la finca registral, pero ello no quiere decir que dicho pronunciamiento sea
directamente inscribible con el mandamiento judicial, pues existen otros requisitos
legales que debe verificar el registrador en ejercicio de su función calificadora –cfr.
Sentencia número 626/2017, de 21 de noviembre–.
Tales requisitos deben ser acreditados ante el registrador y se encuentran dentro del
ámbito de la calificación del documento judicial, por cuanto se trata de la competencia

cve: BOE-A-2024-25403
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Núm. 293