BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 165755

Por tanto, el único defecto que se recurre y es objeto del presente expediente es el
relativo a la necesidad de acreditar un título administrativo habilitante de la parcelación
que se pretende inscribir por mandato judicial.
3. Entrando a analizar la cuestión principal objeto de este expediente debe
afirmarse que, con carácter general, para la práctica de inscripciones de sentencias
civiles en las que se exige una previa división o segregación de una finca registral debe
aportarse el correspondiente título administrativo habilitante.
El apartado segundo del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, norma de carácter básico, determina con carácter general y sin excepción, que
«la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística (...)»; en igual sentido, el artículo 143 de
la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid: «1. Tendrán la consideración de actos de
parcelación con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo,
cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o
varias fincas. 2. Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto
de parcelación con independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin
la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar
íntegramente en aquélla».
El artículo 78 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, por su
parte, dispone que: «Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división
o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese
prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su
innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento».
Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se
formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo, por cuanto es
necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales
condicionamientos urbanísticos, derivados de la norma de planeamiento, deberán
constar también en el asiento, como parte del contenido de la publicidad registral. La
referencia a escritura pública que realiza tanto la ley estatal como la autonómica lo es a
los solos efectos de imponer tal control también a los notarios, dado que como quedó
plasmado en el Dictamen del Consejo de Estado sobre el borrador del Real Decreto de 4
de julio de 1997 –vid. Preámbulo de la norma–, éste se centraba en la actuación
registral, independiente del tipo de documento, conforme al tenor del artículo 78 del
citado texto y la legislación autonómica, que destaca el necesario control administrativo
con independencia del soporte documental o incluso, la apariencia jurídica (venta de
cuota indivisa).
En el caso de parcelaciones en documento judicial, la indivisibilidad de la finca,
que como se ha motivado puede derivarse de norma urbanística, ha de ser apreciada
por el juez que conozca del proceso declarativo sin que quepa valorar aquí si la
declaración municipal ha de ser uno de los documentos que han de acompañar a la
demanda, pues el dictamen de perito, que es aportado por la parte, no permite en
ningún caso estimar cumplida la legalidad urbanística y no compete al registrador ni a
esta Dirección General cuestionar la decisión judicial sobre el fondo del asunto o los
hechos considerados probados, por ejemplo, la propia antigüedad de la parcelación –
cfr. sentencia número 500/2012, de 12 diciembre, de la Audiencia Provincial de Santa
Cruz de Tenerife–.
Pero ello deberá plantearse coherentemente con la naturaleza del procedimiento en que
se dicta la resolución judicial –artículo 100 del Reglamento Hipotecario– y sobre este punto
no puede desconocerse la propia naturaleza del proceso civil, dirigido a resolver
controversias entre particulares y, por ello, de marcado carácter rogado y determinado por el

cve: BOE-A-2024-25403
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Núm. 293