Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-25402)
Resolución de 12 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3 a cancelar una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, solicitada por el presentante mediante instancia privada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 165740
registral tal identificación debe estar acreditada en el documento privado que se
presenta, lo cual puede ocurrir mediante la firma notarialmente legitimada o ratificada
ante el registrador que recibe la instancia en cuestión.
En nuestro caso no hay lugar a dudas de que esto así sucede, puesto que: a) la firma
de la instancia privada fue debidamente legitimada ante notario; b) la firma corresponde
a la misma persona que actuó como representante de la sociedad compradora, es decir,
Xojay Palmallevant S.L. en la escritura de compraventa inscrita que contiene la condición
resolutoria y c) se adjuntó a la instancia la escritura de nombramiento de D. C. F. G. B.
como administrador único de Xojay Palmallevant, S.L.,
La resolución de la DGRN de 20 de julio de 2006, en su Fundamento de Derecho 2.º,
párrafo tercero, dictamina con base en el art. 82.5 de la LH que debe validarse la firma
del documento que producirá la calificación registral:
(…) la necesidad de acreditar la identidad de los solicitantes de la actuación registral
debe ser confirmada en el caso de cancelación por caducidad conforme al párrafo quinto
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, supuesto que, a mayor abundamiento, es objeto de
tratamiento legal específico con exigencia expresa de solicitud efectuada por el titular
registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. Al ser dicha solicitud materia de
calificación por el Registrador, difícilmente podría calificarse que aquélla la realiza el
legitimado para ello si la identidad de éste no está acreditada mediante documento
público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el
Registrador.
No obstante lo explicado hasta este punto, el requisito de identificación de la firma no
es de necesario cumplimiento en el presente proceso, dado que se aplica a situaciones
en las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración para la condición
resolutoria.
Es más, ni siquiera es necesario el consentimiento del titular del derecho que se
pretende cancelar. La resolución de la DGSJFP de 28 de noviembre de 2022, en su
Fundamento de Derecho 4.º, párrafos tercero y cuarto, se remite, además de a lo ya
dispuesto sobre el art. 82.2 de la LH, a la innecesaridad de este nuevo consentimiento
por parte de Metrovacesa, S.A.:
(…) permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública
sin necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o “resulte así del
mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”.
La posibilidad prevista en dicho párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en
que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
del derecho que se cancela (…) Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del
derecho, también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno
de estos casos se requiere que el titular del derecho que se cancele preste de nuevo el
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena
a su voluntad e incluso a su capacidad.
III. Algunas consultas vinculantes de la Secretaría de Estado de Hacienda a través
de la Dirección General de Tributos (a partir de ahora, DGT) se pronuncian en apoyo a lo
razonado por las resoluciones de la DGRN y de la nueva DGSJFP, estableciendo la
posibilidad de que la cancelación de la condición resolutoria pueda llevarse a cabo por
medio de un documento o instancia privada dirigido al registrador, evitando así que se
cause tributación por el ITP o el AJD.
La consulta vinculante de la DGT número V1467-10 es la que aporta más claridad al
respecto, y le siguen las número V2388-18 y V0277-22.
IV. El acta de carta de pago no debe calificarse al no haberse liquidado ni ser un
documento que preceptivamente deba adjuntarse a la instancia privada. Se añadió a
cve: BOE-A-2024-25402
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 293
Jueves 5 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 165740
registral tal identificación debe estar acreditada en el documento privado que se
presenta, lo cual puede ocurrir mediante la firma notarialmente legitimada o ratificada
ante el registrador que recibe la instancia en cuestión.
En nuestro caso no hay lugar a dudas de que esto así sucede, puesto que: a) la firma
de la instancia privada fue debidamente legitimada ante notario; b) la firma corresponde
a la misma persona que actuó como representante de la sociedad compradora, es decir,
Xojay Palmallevant S.L. en la escritura de compraventa inscrita que contiene la condición
resolutoria y c) se adjuntó a la instancia la escritura de nombramiento de D. C. F. G. B.
como administrador único de Xojay Palmallevant, S.L.,
La resolución de la DGRN de 20 de julio de 2006, en su Fundamento de Derecho 2.º,
párrafo tercero, dictamina con base en el art. 82.5 de la LH que debe validarse la firma
del documento que producirá la calificación registral:
(…) la necesidad de acreditar la identidad de los solicitantes de la actuación registral
debe ser confirmada en el caso de cancelación por caducidad conforme al párrafo quinto
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, supuesto que, a mayor abundamiento, es objeto de
tratamiento legal específico con exigencia expresa de solicitud efectuada por el titular
registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. Al ser dicha solicitud materia de
calificación por el Registrador, difícilmente podría calificarse que aquélla la realiza el
legitimado para ello si la identidad de éste no está acreditada mediante documento
público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el
Registrador.
No obstante lo explicado hasta este punto, el requisito de identificación de la firma no
es de necesario cumplimiento en el presente proceso, dado que se aplica a situaciones
en las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración para la condición
resolutoria.
Es más, ni siquiera es necesario el consentimiento del titular del derecho que se
pretende cancelar. La resolución de la DGSJFP de 28 de noviembre de 2022, en su
Fundamento de Derecho 4.º, párrafos tercero y cuarto, se remite, además de a lo ya
dispuesto sobre el art. 82.2 de la LH, a la innecesaridad de este nuevo consentimiento
por parte de Metrovacesa, S.A.:
(…) permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública
sin necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o “resulte así del
mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”.
La posibilidad prevista en dicho párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en
que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
del derecho que se cancela (…) Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del
derecho, también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno
de estos casos se requiere que el titular del derecho que se cancele preste de nuevo el
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena
a su voluntad e incluso a su capacidad.
III. Algunas consultas vinculantes de la Secretaría de Estado de Hacienda a través
de la Dirección General de Tributos (a partir de ahora, DGT) se pronuncian en apoyo a lo
razonado por las resoluciones de la DGRN y de la nueva DGSJFP, estableciendo la
posibilidad de que la cancelación de la condición resolutoria pueda llevarse a cabo por
medio de un documento o instancia privada dirigido al registrador, evitando así que se
cause tributación por el ITP o el AJD.
La consulta vinculante de la DGT número V1467-10 es la que aporta más claridad al
respecto, y le siguen las número V2388-18 y V0277-22.
IV. El acta de carta de pago no debe calificarse al no haberse liquidado ni ser un
documento que preceptivamente deba adjuntarse a la instancia privada. Se añadió a
cve: BOE-A-2024-25402
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Núm. 293
