Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24431)
Resolución de 6 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157475
de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio
de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de
la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324,
396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero,
650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1218, 1259, 1281 a 1286, 1297, 1298, 1320, 1322,
1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 20 del Código de Comercio; 205, 206 y 748.2.3.ª del
Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las
Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989, 24
de octubre de 2000, 17 de abril de 2008 y 27 de junio de 2023; la sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid número 35/2020, 22 de enero; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre
de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12
de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo
de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio y 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de
septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017
y 31 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021, 21 de
noviembre de 2022, 6 de septiembre de 2023 y 29 de julio de 2024.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso una
sociedad de responsabilidad limitada vendió determinado inmueble. En dicha escritura,
la notaria hace constar que dicha sociedad tiene por objeto, entre otras actividades, la
compraventa de inmuebles.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque no consta manifestación de la
sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se
acompaña acuerdo de junta general conforme al artículo 160 de la Ley de Sociedades de
Capital. Añade que no se aportan datos suficientes que permitan colegir que dicho activo
no tiene tal carácter y, a estos efectos, ha tenido en cuenta que el valor de la transmisión
es de 198.000 euros y que el capital social de la sociedad es de 3.010 euros.
La notaria recurrente alega, en esencia, lo siguiente:
a) debe realizarse una interpretación sistemática y finalista del artículo 160.f) en
relación con el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital, de la que se llega
fácilmente a la conclusión de que la norma no es aplicable cuando adquisición o
transmisión del activo es una actividad propia del objeto social; en caso de la sociedad
que tiene por objeto la compraventa de inmuebles, la venta de un inmueble es un acto de
gestión directa claramente comprendido en el objeto social, para el cual está facultado
«ex lege» el órgano de administración (artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital),
sin importar la cifra de capital o el importe del precio de venta (avala esta interpretación
la Sentencia del Tribunal Supremo número 1045/2023, de 27 junio), y en el presente
caso la venta del inmueble constituye un acto de ejecución del objeto social, propio del
giro o tráfico de la empresa, que ni afecta a la estructura jurídica de la sociedad y de los
socios ni produce los resultados previstos por la norma (modificaciones estructurales,
modificaciones de estatutos, imposibilidad de realizar el objeto social, liquidación de la
compañía, etc.).
b) para la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria la
manifestación en la escritura relativa al carácter esencial o no del activo ni acreditar el
acuerdo de la junta general, pues ni el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital ni
ningún otro precepto legal exige que en la escritura de compraventa de un inmueble
haya de constar manifestación alguna acerca del carácter esencial o no del activo, o
incorporarse certificación de los acuerdos de la junta autorizando la transmisión, ni que la
omisión de tal declaración sea defecto invalidante del título que impida la inscripción; y
así resulta de numerosas Resoluciones de este Centro Directivo, por lo que no resulta
admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o
cve: BOE-A-2024-24431
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Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157475
de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio
de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de
la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324,
396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero,
650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1218, 1259, 1281 a 1286, 1297, 1298, 1320, 1322,
1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 20 del Código de Comercio; 205, 206 y 748.2.3.ª del
Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las
Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989, 24
de octubre de 2000, 17 de abril de 2008 y 27 de junio de 2023; la sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid número 35/2020, 22 de enero; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre
de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12
de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo
de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio y 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de
septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017
y 31 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021, 21 de
noviembre de 2022, 6 de septiembre de 2023 y 29 de julio de 2024.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso una
sociedad de responsabilidad limitada vendió determinado inmueble. En dicha escritura,
la notaria hace constar que dicha sociedad tiene por objeto, entre otras actividades, la
compraventa de inmuebles.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque no consta manifestación de la
sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se
acompaña acuerdo de junta general conforme al artículo 160 de la Ley de Sociedades de
Capital. Añade que no se aportan datos suficientes que permitan colegir que dicho activo
no tiene tal carácter y, a estos efectos, ha tenido en cuenta que el valor de la transmisión
es de 198.000 euros y que el capital social de la sociedad es de 3.010 euros.
La notaria recurrente alega, en esencia, lo siguiente:
a) debe realizarse una interpretación sistemática y finalista del artículo 160.f) en
relación con el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital, de la que se llega
fácilmente a la conclusión de que la norma no es aplicable cuando adquisición o
transmisión del activo es una actividad propia del objeto social; en caso de la sociedad
que tiene por objeto la compraventa de inmuebles, la venta de un inmueble es un acto de
gestión directa claramente comprendido en el objeto social, para el cual está facultado
«ex lege» el órgano de administración (artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital),
sin importar la cifra de capital o el importe del precio de venta (avala esta interpretación
la Sentencia del Tribunal Supremo número 1045/2023, de 27 junio), y en el presente
caso la venta del inmueble constituye un acto de ejecución del objeto social, propio del
giro o tráfico de la empresa, que ni afecta a la estructura jurídica de la sociedad y de los
socios ni produce los resultados previstos por la norma (modificaciones estructurales,
modificaciones de estatutos, imposibilidad de realizar el objeto social, liquidación de la
compañía, etc.).
b) para la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria la
manifestación en la escritura relativa al carácter esencial o no del activo ni acreditar el
acuerdo de la junta general, pues ni el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital ni
ningún otro precepto legal exige que en la escritura de compraventa de un inmueble
haya de constar manifestación alguna acerca del carácter esencial o no del activo, o
incorporarse certificación de los acuerdos de la junta autorizando la transmisión, ni que la
omisión de tal declaración sea defecto invalidante del título que impida la inscripción; y
así resulta de numerosas Resoluciones de este Centro Directivo, por lo que no resulta
admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o
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Núm. 282
