BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157473

Este Centro Directivo ha sentado la doctrina de que para inscribir la escritura de
compraventa de inmuebles no es exigible la manifestación en la escritura acerca del
carácter esencial o no del activo y que la omisión de tal manifestación sea defecto que
por sí sola impida la inscripción, sin perjuicio de lo cual el registrador puede calificar el
carácter esencial del activo y, por tanto, exigir la manifestación en uno u otro sentido o el
acuerdo de la Junta, si el carácter esencial del activo le resultare de forma manifiesta o
de los de los elementos de que dispone al calificar (Resoluciones Dirección General de
los Registros y el Notariado de 1 1 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de
septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017
y 31 de mayo de 2018; las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021 y 21 de
noviembre de 2022). Como indica la resolución núm. 21881\2023 de 6 septiembre reitera
la doctrina de que “… No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer
una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del
negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la
escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la
contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No
obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la
inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencia/del activo
cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto
social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando
resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los
asientos resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal)…”
Si bien es cierto que las resoluciones de este Centro Directivo resolviendo recursos
contra calificaciones negativas citadas en este recurso solo vinculan al registrador recurrido
–y a los que hayan de calificar el mismo documento por afectar a varios Registros–, y no a
los demás registradores, por aplicación del principio de independencia en el ejercicio de su
función, (Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, 5 y 11 de marzo y 10 de julio
de 2014, 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio y 7 y 17 de septiembre de 2015, 2 de
noviembre de 2016 y 12 de marzo de 2020 y 11 de octubre de 2022); no es menos cierto
que el Tribunal Supremo ha sentado el carácter vinculante de las Resoluciones de la
Dirección General para todos los registradores (así, la Sentencia núm. 195/2014, de 2 de
abril, con cita la Sentencia del Pleno de 20 de septiembre de 2011 (rec. 278108) “mantiene
y precisa, de otro, la vinculación de todos los registradores a las resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado cuando resuelve recursos frente a la
calificación, lo cual supone mantener aquellos otros aspectos que no tienen que ver con la
defensa objetiva o abstracta de la legalidad sino, como aquí sucede, con el anuncio o
amenaza de responsabilidad disciplinaria que se dirige a la registradora demandante puesto
que de no revisarse la causa que lo justifica en ningún caso vería tutelado su derecho en el
expediente que se tramite.”)
Esté o no el registrador vinculado a las resoluciones de este Centro Directivo, no
resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio
jurídico o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime
cuando la Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un
concreto problema jurídico, con la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al
ciudadano y sin justificación alguna.
La necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria
predictibilidad hace necesario que cualquier registrador, ante supuestos idénticos ya
resueltos por la Dirección General resuelva del mismo modo para así evitar cualquier tipo
de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro, lo que
no vulnera el principio de independencia en el ejercicio de su función.
El registrador podrá apreciar el carácter esencial del activo cuando resulte así de
forma manifiesta o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar. Pero
estos argumentos deber ser plasmados en la nota de calificación, lo que no se ha hecho,
requisito imprescindible para que la calificación sea motivada, suficiente y temporánea,

cve: BOE-A-2024-24431
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Núm. 282