BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157479

por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga
entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado)
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe velar
por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el apartado b) que
«los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los
autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de
acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según el artículo 24 de la misma ley,
reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los notarios en su consideración de
funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los
actos o negocios jurídicos que autorice[n] o intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad o
resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria
y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva que en
nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de
la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal Supremo en Sentencia de la Sala
Tercera de 24 de octubre de 2000, «a Notarios y registradores les incumbe en el
desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los
negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles».
Pero debe también tomarse en consideración que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria
delimita el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los registradores calificarán
«(…) la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase (…) así como
la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas (…)». Ciertamente, en el procedimiento registral se trata de hacer
compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir
que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste.
Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación
por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye
al registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral
solicitado-, implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la
ley imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el
acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener en
cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los activos
objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya sido
respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación alguna sobre
tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a diferencia de lo que
acontece en otros supuestos en los que se exige determinada manifestación del otorgante y
la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación sobre la falta de
carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del Reglamento Hipotecario en
relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia de arrendamiento de la finca
vendida, según los artículos 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de
Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal
Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano
de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el

cve: BOE-A-2024-24431
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Núm. 282