Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24431)
Resolución de 6 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157480
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el
control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin
que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de
Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al
administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese
obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.
Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de
Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por
aplicación de la presunción legal).
4. Por las consideraciones anteriores, el recurso debe ser estimado.
Según el criterio de esta Dirección General expresado reiteradamente en las
Resoluciones antes citadas, para inscribir una adquisición o transmisión de un bien
social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo
esencial.
Tal criterio no puede dejar de aplicarse en el presente caso –en el que no se
manifiesta si el inmueble objeto de la compraventa es o no activo esencial– por el mero
hecho de que, como afirma el registrador, el precio de la compraventa sea 198.000 euros
y el capital social de la sociedad vendedora 3.010 euros, pues la norma legal objeto de
interpretación fija como parámetro de comparación a efectos de la presunción legal que
establece sobre el carácter esencial del activo no la cifra del capital social sino la del
patrimonio de la sociedad (valor de los activos que figuren en el último balance
aprobado). Y no alude el registrador a ningún elemento de que dispone al calificar del
que resulte de forma manifiesta el carácter esencial del activo transmitido (a diferencia
del supuesto a que se refiere la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid
número 35/2020, 22 de enero, citada en la calificación ahora impugnada, toda vez que
en ella se considera que de los elementos que pudo tener en cuenta el registrador al
calificar se desprendía el carácter esencial del bien transmitido).
Por lo demás, cuestiones análogas a la planteada han sido solventadas por
numerosas Resoluciones de este Centro Directivo antes citadas que el registrador no
puede ignorar.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de noviembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-24431
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157480
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el
control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin
que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de
Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al
administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese
obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.
Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de
Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por
aplicación de la presunción legal).
4. Por las consideraciones anteriores, el recurso debe ser estimado.
Según el criterio de esta Dirección General expresado reiteradamente en las
Resoluciones antes citadas, para inscribir una adquisición o transmisión de un bien
social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo
esencial.
Tal criterio no puede dejar de aplicarse en el presente caso –en el que no se
manifiesta si el inmueble objeto de la compraventa es o no activo esencial– por el mero
hecho de que, como afirma el registrador, el precio de la compraventa sea 198.000 euros
y el capital social de la sociedad vendedora 3.010 euros, pues la norma legal objeto de
interpretación fija como parámetro de comparación a efectos de la presunción legal que
establece sobre el carácter esencial del activo no la cifra del capital social sino la del
patrimonio de la sociedad (valor de los activos que figuren en el último balance
aprobado). Y no alude el registrador a ningún elemento de que dispone al calificar del
que resulte de forma manifiesta el carácter esencial del activo transmitido (a diferencia
del supuesto a que se refiere la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid
número 35/2020, 22 de enero, citada en la calificación ahora impugnada, toda vez que
en ella se considera que de los elementos que pudo tener en cuenta el registrador al
calificar se desprendía el carácter esencial del bien transmitido).
Por lo demás, cuestiones análogas a la planteada han sido solventadas por
numerosas Resoluciones de este Centro Directivo antes citadas que el registrador no
puede ignorar.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de noviembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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cve: BOE-A-2024-24431
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
