Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24428)
Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a inscribir una escritura de constitución de comunidad funcional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157437
Sin embargo, del propio contenido de la Escritura calificada se deprende todo lo
contrario. En concreto:
1.1 En la Escritura se constituye la comunidad funcional regulada en los artículos
68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del RD 1093/1997:
De toda la nomenclatura empleada en la Escritura, se desprende de manera
indubitada la voluntad del propietario único otorgante de constituir una comunidad
funcional de plazas de garaje con arreglo a la licencia obtenida, para su posterior venta
por cuotas indivisas con arreglo al artículo 68 del RH. En concreto, siempre se hace
referencia a la expresión “comunidad funcional” –incluso en el propio título de la
Escritura– y al señalamiento dentro de una Finca destinada a garajes de cuotas indivisas
con uso exclusivo de plazas de garaje, incluyendo una descripción pormenorizada, con
fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil (es
decir, en esencia el supuesto previsto en el artículo 68 del RH y 53.b del RD 1093/1997).
Pero lo relevante no es exclusivamente la nomenclatura empleada y la voluntad
inequívoca del otorgante, sino que, además, la comunidad constituida se ajusta
plenamente a las características y requisitos señalados de manera reiterada por la
DGSJFP para la comunidad funcional. Así, en concreto, en la Escritura de Constitución:
– Se fijan cuotas indivisas de una finca destinada a plazas de garaje para su
posterior transmisión (habiéndose presentado ya en el Registro diversas escrituras de
transmisiones de cuotas indivisas de la comunidad funcional las cuales dependen de la
presente Calificación recurrida). Nótese que el otorgante deliberadamente no fija cuotas
de las plazas de garaje respecto a la propiedad horizontal pues no se está modificando
la misma.
– Se excluye la “actio communi dividundo” y el derecho de retracto (cfr. Resolución
de 27 de mayo de 1983).
– Se constituye la comunidad funcional y su descripción pormenorizada en un título
“ad hoc” y en el momento inicial de proceder a las ventas de las cuotas indivisas, tal y
como permite, y aconseja expresamente, la Resolución de la DGSJFP de 18 de octubre
de 2021:
“7. La cuestión central, en definitiva, no es otra que la de determinar si en la escritura
por la que se vende una participación indivisa del local que atribuye un derecho de
utilización exclusiva y excluyente únicamente sobre uno de los treinta y un trasteros
creados, plenamente identificado en todos sus elementos, procede hacer constar tales
datos descriptivos y organizativos respecto de los restantes trasteros cuya creación está
proyectada, pero sin que su transmisión se haya consumado todavía.
El antes transcrito artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone
que ‘cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada
a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá
incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número
de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a los elementos comunes’.
Del mismo resulta, por tanto, que la necesidad de una ‘descripción pormenorizada’
(con datos descriptivos tales como la determinación del número de orden, superficie –útil
y en su caso construida–, linderos, y cuota que le corresponde en la subcomunidad –cfr.
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–), se predica únicamente respecto de la
cuota o participación indivisa objeto de transmisión, que, en definitiva, es aquella cuya
inscripción se pretende; no así respecto de los restantes elementos de la subcomunidad
(plazas de garaje o trasteros) proyectados. En efecto, la completa descripción de tales
elementos podrá hacerse en un momento ulterior, ya mediante la formalización de la
constitución de la subcomunidad en un título ‘ad hoc’, ya con ocasión de la progresiva
transmisión de los restantes trasteros proyectados, si bien en estos supuestos la
determinación de tales elementos descriptivos requerirá, en todo caso, el consentimiento
cve: BOE-A-2024-24428
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157437
Sin embargo, del propio contenido de la Escritura calificada se deprende todo lo
contrario. En concreto:
1.1 En la Escritura se constituye la comunidad funcional regulada en los artículos
68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del RD 1093/1997:
De toda la nomenclatura empleada en la Escritura, se desprende de manera
indubitada la voluntad del propietario único otorgante de constituir una comunidad
funcional de plazas de garaje con arreglo a la licencia obtenida, para su posterior venta
por cuotas indivisas con arreglo al artículo 68 del RH. En concreto, siempre se hace
referencia a la expresión “comunidad funcional” –incluso en el propio título de la
Escritura– y al señalamiento dentro de una Finca destinada a garajes de cuotas indivisas
con uso exclusivo de plazas de garaje, incluyendo una descripción pormenorizada, con
fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil (es
decir, en esencia el supuesto previsto en el artículo 68 del RH y 53.b del RD 1093/1997).
Pero lo relevante no es exclusivamente la nomenclatura empleada y la voluntad
inequívoca del otorgante, sino que, además, la comunidad constituida se ajusta
plenamente a las características y requisitos señalados de manera reiterada por la
DGSJFP para la comunidad funcional. Así, en concreto, en la Escritura de Constitución:
– Se fijan cuotas indivisas de una finca destinada a plazas de garaje para su
posterior transmisión (habiéndose presentado ya en el Registro diversas escrituras de
transmisiones de cuotas indivisas de la comunidad funcional las cuales dependen de la
presente Calificación recurrida). Nótese que el otorgante deliberadamente no fija cuotas
de las plazas de garaje respecto a la propiedad horizontal pues no se está modificando
la misma.
– Se excluye la “actio communi dividundo” y el derecho de retracto (cfr. Resolución
de 27 de mayo de 1983).
– Se constituye la comunidad funcional y su descripción pormenorizada en un título
“ad hoc” y en el momento inicial de proceder a las ventas de las cuotas indivisas, tal y
como permite, y aconseja expresamente, la Resolución de la DGSJFP de 18 de octubre
de 2021:
“7. La cuestión central, en definitiva, no es otra que la de determinar si en la escritura
por la que se vende una participación indivisa del local que atribuye un derecho de
utilización exclusiva y excluyente únicamente sobre uno de los treinta y un trasteros
creados, plenamente identificado en todos sus elementos, procede hacer constar tales
datos descriptivos y organizativos respecto de los restantes trasteros cuya creación está
proyectada, pero sin que su transmisión se haya consumado todavía.
El antes transcrito artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone
que ‘cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada
a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá
incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número
de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a los elementos comunes’.
Del mismo resulta, por tanto, que la necesidad de una ‘descripción pormenorizada’
(con datos descriptivos tales como la determinación del número de orden, superficie –útil
y en su caso construida–, linderos, y cuota que le corresponde en la subcomunidad –cfr.
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–), se predica únicamente respecto de la
cuota o participación indivisa objeto de transmisión, que, en definitiva, es aquella cuya
inscripción se pretende; no así respecto de los restantes elementos de la subcomunidad
(plazas de garaje o trasteros) proyectados. En efecto, la completa descripción de tales
elementos podrá hacerse en un momento ulterior, ya mediante la formalización de la
constitución de la subcomunidad en un título ‘ad hoc’, ya con ocasión de la progresiva
transmisión de los restantes trasteros proyectados, si bien en estos supuestos la
determinación de tales elementos descriptivos requerirá, en todo caso, el consentimiento
cve: BOE-A-2024-24428
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