BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157438

de todos los titulares y partícipes integrantes de dicha comunidad, de conformidad con lo
antes expuesto. Por ello, aunque sea aconsejable que desde el inicio vengan descritas
todas las diversas plazas de garaje o trasteros, sin embargo, su omisión inicial no
impide, en este caso, la inscripción de la inicial transmisión de la cuota”.
1.2 En la Escritura no se constituye la subcomunidad horizontal prevista en el
artículo 2.d de la LPH:
La Escritura calificada parte de un solo elemento privativo en cuyo interior se
constituye la comunidad funcional, sin embargo la subcomunidad del artículo 2.d de la
LPH se refiere a supuestos en que varios propietarios de varios elementos privativos
disponen, en régimen de comunidad, de determinados elementos o servicios comunes
de la propiedad horizontal.
Es decir, es la Registradora y no el propietario único que constituye la comunidad, la
que confunde ambos conceptos. Así se desprende de lo reiterado en numerosas
ocasiones por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que señala que si
lo querido por los otorgantes fuera la constitución de una ‘subcomunidad’, es preciso que
varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de
ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados
respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d Ley Propiedad Horizontal).
Entre otras:
– La Resolución de la DGRN de 22 de febrero de 2017:
“La definición de subcomunidad la encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley
sobre propiedad horizontal cuando dispone que se entiende por tales las que resultan
cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios
disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados
elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o
económica. En el presente caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el
precepto. No hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen
de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes,
diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, como ocurre, por
ejemplo, en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes”.
– En el mismo sentido la Resolución de la DGSJFP de 18 de octubre de 2021,
plenamente aplicable al presente supuesto, establece en su Fundamento de Derecho
Tercero:
“3. Para resolver las cuestiones de fondo planteadas debe comenzarse por la
determinación de la naturaleza jurídica de la operación formalizada en la escritura de
compraventa cuya inscripción se pretende.
Tal y como ha declarado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 19
de julio de 2019) se entiende que la constitución de una ‘subcomunidad de viviendas’
dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de
propiedad horizontal deberá adoptar la forma jurídica de «subdivisión horizontal»
siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero
no la de ‘comunidad funcional’.
A este respecto es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria que,
desarrollando el artículo 396 del Código Civil, dispone que se inscribirán como una sola
finca (es decir, como finca registral independiente) ‘los pisos o locales de un edificio en
régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del
inmueble la constitución de dicho régimen’, lo que es aplicable también a las
‘subcomunidades horizontales’, y excluye que se puedan configurar como partes
integrantes no independientes de una unidad arquitectónica mayor distintos pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Distinta de la ‘subdivisión
horizontal’ es la ‘comunidad funcional’ regulada por los artículos 68 del Reglamento
Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, a las cuotas

cve: BOE-A-2024-24428
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Núm. 282