Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24428)
Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a inscribir una escritura de constitución de comunidad funcional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157439
indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos
con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido únicamente a
las fincas registrales destinadas a trasteros –cfr. Resolución de 26 de junio de 2018–, por
su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la línea
del antiguo artículo 68, apartados 3 y 4, del Reglamento Hipotecario, anulados por la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001, por falta de
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.
Por lo expuesto, si lo querido por los otorgantes fuera la constitución de una
‘subcomunidad’, debe tenerse en cuenta que para que exista tal subcomunidad es
necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de
comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y
diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal –artículo 2.d) de la Ley
sobre propiedad horizontal–, tal como ha reconocido este Centro Directivo en Resolución
de 22 de febrero de 2017. Afirma esta Resolución que ‘la definición de subcomunidad la
encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando
dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto
en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su
uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de
unidad e independencia funcional o económica’. Y añade lo siguiente: ‘En el presente
caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el precepto. No hay varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal, como ocurre, por ejemplo”.
También argumenta la Registradora la existencia de una subcomunidad horizontal
por el mero hecho de que los estatutos de la comunidad funcional aplican o se remiten a
las reglas de la propiedad horizontal. Sin embargo, lo determinante para dilucidar si
existe o no subcomunidad horizontal son sus elementos y características, siendo
irrelevante a esos efectos el hecho de que en una comunidad funcional se utilice la
legítima opción de sus miembros de regirse por las reglas que libremente elijan conforme
al principio de la autonomía de voluntad.
Pero es más, la aplicación de la normas de la propiedad horizontal a la comunidad
funcional no solo es válida, sino natural y coherente con su propia naturaleza y
configuración, pues la comunidad funcional presenta elementos propios y similares a la
propiedad horizontal. Así, lo expresa de manera contundente la Resolución de la
DGSJFP de 18 de octubre de 2021:
“En el presente caso se trata indudablemente de una comunidad de carácter
funcional, por razón de su destino, en la que queda excluida la ‘actio communi dividundo’
y el derecho de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como tal
comunidad o subcomunidad participa de algunas de las características propias de la
propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos,
rodamiento, etc.) v otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de 24 de diciembre
de 1990), en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes”.
En definitiva, es incuestionable que en la Escritura de Constitución calificada no se
constituye una subcomunidad horizontal, toda vez que:
– No existen varios propietarios de varios elementos privativos, sino un solo
propietario de un solo elemento privativo.
– No se afecta ni se dispone de ningún elemento común de la propiedad horizontal
pues únicamente se hace referencia a un elemento privativo.
cve: BOE-A-2024-24428
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157439
indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos
con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido únicamente a
las fincas registrales destinadas a trasteros –cfr. Resolución de 26 de junio de 2018–, por
su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la línea
del antiguo artículo 68, apartados 3 y 4, del Reglamento Hipotecario, anulados por la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001, por falta de
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.
Por lo expuesto, si lo querido por los otorgantes fuera la constitución de una
‘subcomunidad’, debe tenerse en cuenta que para que exista tal subcomunidad es
necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de
comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y
diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal –artículo 2.d) de la Ley
sobre propiedad horizontal–, tal como ha reconocido este Centro Directivo en Resolución
de 22 de febrero de 2017. Afirma esta Resolución que ‘la definición de subcomunidad la
encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando
dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto
en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su
uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de
unidad e independencia funcional o económica’. Y añade lo siguiente: ‘En el presente
caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el precepto. No hay varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal, como ocurre, por ejemplo”.
También argumenta la Registradora la existencia de una subcomunidad horizontal
por el mero hecho de que los estatutos de la comunidad funcional aplican o se remiten a
las reglas de la propiedad horizontal. Sin embargo, lo determinante para dilucidar si
existe o no subcomunidad horizontal son sus elementos y características, siendo
irrelevante a esos efectos el hecho de que en una comunidad funcional se utilice la
legítima opción de sus miembros de regirse por las reglas que libremente elijan conforme
al principio de la autonomía de voluntad.
Pero es más, la aplicación de la normas de la propiedad horizontal a la comunidad
funcional no solo es válida, sino natural y coherente con su propia naturaleza y
configuración, pues la comunidad funcional presenta elementos propios y similares a la
propiedad horizontal. Así, lo expresa de manera contundente la Resolución de la
DGSJFP de 18 de octubre de 2021:
“En el presente caso se trata indudablemente de una comunidad de carácter
funcional, por razón de su destino, en la que queda excluida la ‘actio communi dividundo’
y el derecho de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como tal
comunidad o subcomunidad participa de algunas de las características propias de la
propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos,
rodamiento, etc.) v otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de 24 de diciembre
de 1990), en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes”.
En definitiva, es incuestionable que en la Escritura de Constitución calificada no se
constituye una subcomunidad horizontal, toda vez que:
– No existen varios propietarios de varios elementos privativos, sino un solo
propietario de un solo elemento privativo.
– No se afecta ni se dispone de ningún elemento común de la propiedad horizontal
pues únicamente se hace referencia a un elemento privativo.
cve: BOE-A-2024-24428
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Núm. 282
