Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24428)
Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a inscribir una escritura de constitución de comunidad funcional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157435
comunidad funcional a la Registradora sustituida, ha sido suministrado en la forma
prevista en el artículo 6.3 del referido real decreto.
Fundamentos de Derecho:
Conforme a los artículos 3, 5, 7, 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal;
artículos 1, 2, 5, 18, 19 de la Ley Hipotecaria, se emite la siguiente calificación:
Se confirma y ratifica parcialmente el defecto manifestado en su nota de calificación
por la Registradora sustituida doña María Dolores Esteve Portolés en cuanto a la
necesidad de obtener el acuerdo de la comunidad de propietarios, y se revoca en cuanto
a la unanimidad exigida para la aprobación de la calificada operación jurídica ya que
bastaría la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que a su
vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Sostiene el recurrente que esta operación jurídica no implica la creación de una
subcomunidad, a la que se refiere el artículo 2 de la Ley de propiedad Horizontal, sino
una comunidad funcional de plazas de aparcamiento que se ampara en los artículos 68
del Reglamento Hipotecario y 53.b del Rd 1093/1997 de 4 de Julio. Y se apoya en las
resoluciones de la DGRN de 22 de Febrero de 2017 y 18 de Octubre de 2021.
Por su parte la registradora sustituida califica en su nota el negocio jurídico como una
subcomunidad en régimen de propiedad horizontal que por afectar al título constitutivo
de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca requeriría el acuerdo unánime
de la comunidad de propietarios.
Los citados artículos 68 del reglamento Hipotecario y 53.b del RD 1093/1997 de 4 de
julio son normas que regulan el asiento registral a practicar en caso de venta de
participación indivisa destinada a garaje y los requisitos en cuanto a descripción de la
finca y elementos comunes. En ningún caso dispensan del cumplimiento de otras
obligaciones como son las correspondientes licencias administrativas o las
autorizaciones de la comunidad de propietarios, establecidas en normas de rango
superior. La Resolución de 22 de Febrero de 2017 contempla un supuesto de edificación
sobre elementos comunes y la de 18 de Octubre de 2021 trata de una compraventa de
cuota indivisa que da derecho al uso exclusivo y excluyente de un trastero, por lo que
sus criterios son de difícil adaptación al caso que nos ocupa.
En la escritura se describen 35 plazas de garaje y una zona común, con superficie,
linderos y cuota en la finca 622, para que vinculados a una cuota de participación
puedan configurarse como fincas independientes y ser objeto de negocios jurídicos en el
mercado inmobiliario. A los efectos que nos interesan es indiferente que a esta operación
jurídica se la denomine comunidad funcional, subcomunidad o subdivisión horizontal, ya
que lo esencial es determinar si modifica o no el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Y en este sentido modificar un elemento privativo de una propiedad horizontal de
forma que se convierte de un local diáfano en treinta y cinco plazas independientes de
garaje, con sus propias normas regulatorias establecidas por el único dueño de la finca
supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Respecto al acuerdo unánime exigido en su nota de calificación por la Registradora
sustituida se trata de un requisito que ha sido flexibilizado por la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 3 de Marzo de 2022, en
la que para un supuesto equiparable de segregación de un local considera exigible el
acuerdo aprobatorio de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata de aplicar la
modificación realizada en la Ley de Propiedad Horizontal por la disposición final primera
de la Ley 8/2013 de 26 de Junio en su artículo 10.3.b).
Por último recuerda la referida Resolución de 3 de marzo de 2022 que en el supuesto
de que la comunidad de propietarios deniegue la preceptiva autorización, siempre cabe
la posibilidad de recurrir judicialmente el acuerdo denegatorio (artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal).
cve: BOE-A-2024-24428
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157435
comunidad funcional a la Registradora sustituida, ha sido suministrado en la forma
prevista en el artículo 6.3 del referido real decreto.
Fundamentos de Derecho:
Conforme a los artículos 3, 5, 7, 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal;
artículos 1, 2, 5, 18, 19 de la Ley Hipotecaria, se emite la siguiente calificación:
Se confirma y ratifica parcialmente el defecto manifestado en su nota de calificación
por la Registradora sustituida doña María Dolores Esteve Portolés en cuanto a la
necesidad de obtener el acuerdo de la comunidad de propietarios, y se revoca en cuanto
a la unanimidad exigida para la aprobación de la calificada operación jurídica ya que
bastaría la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que a su
vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Sostiene el recurrente que esta operación jurídica no implica la creación de una
subcomunidad, a la que se refiere el artículo 2 de la Ley de propiedad Horizontal, sino
una comunidad funcional de plazas de aparcamiento que se ampara en los artículos 68
del Reglamento Hipotecario y 53.b del Rd 1093/1997 de 4 de Julio. Y se apoya en las
resoluciones de la DGRN de 22 de Febrero de 2017 y 18 de Octubre de 2021.
Por su parte la registradora sustituida califica en su nota el negocio jurídico como una
subcomunidad en régimen de propiedad horizontal que por afectar al título constitutivo
de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca requeriría el acuerdo unánime
de la comunidad de propietarios.
Los citados artículos 68 del reglamento Hipotecario y 53.b del RD 1093/1997 de 4 de
julio son normas que regulan el asiento registral a practicar en caso de venta de
participación indivisa destinada a garaje y los requisitos en cuanto a descripción de la
finca y elementos comunes. En ningún caso dispensan del cumplimiento de otras
obligaciones como son las correspondientes licencias administrativas o las
autorizaciones de la comunidad de propietarios, establecidas en normas de rango
superior. La Resolución de 22 de Febrero de 2017 contempla un supuesto de edificación
sobre elementos comunes y la de 18 de Octubre de 2021 trata de una compraventa de
cuota indivisa que da derecho al uso exclusivo y excluyente de un trastero, por lo que
sus criterios son de difícil adaptación al caso que nos ocupa.
En la escritura se describen 35 plazas de garaje y una zona común, con superficie,
linderos y cuota en la finca 622, para que vinculados a una cuota de participación
puedan configurarse como fincas independientes y ser objeto de negocios jurídicos en el
mercado inmobiliario. A los efectos que nos interesan es indiferente que a esta operación
jurídica se la denomine comunidad funcional, subcomunidad o subdivisión horizontal, ya
que lo esencial es determinar si modifica o no el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Y en este sentido modificar un elemento privativo de una propiedad horizontal de
forma que se convierte de un local diáfano en treinta y cinco plazas independientes de
garaje, con sus propias normas regulatorias establecidas por el único dueño de la finca
supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Respecto al acuerdo unánime exigido en su nota de calificación por la Registradora
sustituida se trata de un requisito que ha sido flexibilizado por la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 3 de Marzo de 2022, en
la que para un supuesto equiparable de segregación de un local considera exigible el
acuerdo aprobatorio de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata de aplicar la
modificación realizada en la Ley de Propiedad Horizontal por la disposición final primera
de la Ley 8/2013 de 26 de Junio en su artículo 10.3.b).
Por último recuerda la referida Resolución de 3 de marzo de 2022 que en el supuesto
de que la comunidad de propietarios deniegue la preceptiva autorización, siempre cabe
la posibilidad de recurrir judicialmente el acuerdo denegatorio (artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal).
cve: BOE-A-2024-24428
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 282
