BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157442

de la propiedad horizontal de todo el edificio que requiere el acuerdo por unanimidad de
la comunidad de propietarios.
El registrador de la Propiedad que emite la calificación sustitutoria confirmó
parcialmente el defecto manifestado en su nota de calificación por la registradora
sustituida en cuanto a la necesidad de obtener el acuerdo de la comunidad de
propietarios, y la revocó en cuanto a la unanimidad exigida para la aprobación de la
referida operación jurídica ya que, a su juicio, bastaría la aprobación por las tres quintas
partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación.
La notaria autorizante de la escritura, por el contrario, sostiene que no se constituye
una subcomunidad de las referidas en el artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad
horizontal, sino una comunidad funcional de plazas de garaje con arreglo a la licencia
obtenida, para su posterior venta por cuotas indivisas, conforme a los artículos 68 del
Reglamento Hipotecario y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y añade que no
se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal.
2. El artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, desarrollando el artículo 396 del Código Civil,
dispone que se inscribirán como una sola finca (es decir, como finca registral independiente)
«los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste
previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen», lo que es
aplicable también a las «subcomunidades horizontales», y excluye que se puedan
configurar como partes integrantes no independientes de una unidad arquitectónica mayor
distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente.
La comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario
y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a las cuotas indivisas
de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos con
asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido únicamente a las
fincas registrales destinadas a trasteros –cfr., por todas, la Resolución de 26 de junio
de 2018–, por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales), es
una figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a
la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que
es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido ocasión
de efectuar esta Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de
julio de 2019, 18 de octubre de 2021 o 13 de diciembre de 2023, entre otras).
Para que exista propiamente la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal es
necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de
comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y
diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal –artículo 2.d) de la Ley
sobre propiedad horizontal–, tal como ha reconocido este Centro Directivo en
Resoluciones de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021.
Por el contrario, en el presente caso se trata indudablemente de una comunidad de
carácter funcional, por razón de su destino, constituida conforme a los artículos 68 del
Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, en la que se
excluyen la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto –cfr. Resolución de 27
de mayo de 1983–, y que como tal comunidad o subcomunidad participa de algunas de
las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos
comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos, susceptibles de un
aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala
Primera, de 24 de diciembre de 1990).
3. La sujeción de las comunidades funcionales especiales constituidas ex
artículo 68 del Reglamento Hipotecario a las disposiciones de la Ley sobre propiedad
horizontal implica que deben aplicarse a las plazas de garaje en que se divide el local,
«mutatis mutandis» y con las debidas cautelas, las normas y limitaciones que la referida
ley impone a los elementos privativos de la división horizontal dada la evidente analogía
que entre uno y otros elementos concurren. Tales similitudes han sido reconocidas por el
Tribunal Supremo que, en la Sentencia de 24 de diciembre de 1990 afirma, a propósito

cve: BOE-A-2024-24428
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Núm. 282