BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157443

de la naturaleza jurídica de las plazas de garaje, que «[…] sin lugar a dudas, se
componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos
individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios
materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un
aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la
correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son
propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso
sea racial y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos
comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por
las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios
para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica,
servicios sanitarios, conducciones de toda índole e, incluso, en su caso, aunque no sea
tan frecuente, la posibilidad, si es que existan locales superpuestos, de la presencia de
elevadores o ascensores; de consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho
régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y
siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha
de advertirse que, básicamente, será, el evento del artículo 396 el que haya de
proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de
un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es
susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se
divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto;
que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a
que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente, puesto que al
margen de pequeñas diferencias irrelevantes (como las referidas a que, el objeto sobre
el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano
horizontal sobre el terreno frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae
sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que
pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un
espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de
un vehículo, mientras que el clásico de la propiedad horizontal. se refiere a pisos o
viviendas destinadas a la habitabilidad) el régimen jurídico de derechos y obligaciones
aplicable habrá de estar incardinado, en su cotejo homologador, con lo dispuesto en la
Ley específica de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 […]».
Admitida la aplicación de la Ley sobre propiedad horizontal, de ella resulta la
posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de los
elementos privativos del edificio cuando no se menoscabe o se altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los
derechos de otro propietario (cfr. artículo 7). Ahora bien, toda modificación en la
descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación
individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que
se acredite el acuerdo de la junta de propietarios –vid. artículos 5, 10.3.b) y 17, reglas
cuarta y sexta a octava, de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de 13 de
enero de 2016, 23 de marzo de 2018, 16 de noviembre de 2021 y 3 de marzo de 2022,
entre otras–.
4. En el presente caso, como afirma el registrador sustituto, la descripción del local
sobre el que se constituye la comunidad funcional en la escritura objeto de calificación
coincide con la que figura en los folios registrales, por lo que se trata de un asiento que
se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
La comunidad funcional se constituye sobre un concreto elemento privativo en
propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento
independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la
composición personal de la junta de propietarios general. De este modo, no se alteran en
modo alguno los restantes elementos privativos ni los elementos comunes o
estructurales del edificio en general; tampoco se asigna a las plazas de garaje ninguna

cve: BOE-A-2024-24428
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Núm. 282