Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24427)
Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat a inscribir una sentencia judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157427
de 1987, 6 y 27 de abril de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de
diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se
caiga en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la
sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el
negocio objeto de declaración de resolución así como las partes intervinientes, de modo
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance
cancelatorio. Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado
resuelto a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene
todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si,
como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto
del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
Por otro lado, como ya apuntó la Resolución de 6 de febrero de 2012, hay que decir
que, en el presente caso, en puridad, no procede la práctica de cancelación alguna, es
decir, no procede la extensión de ningún asiento cancelatorio, a pesar de que la
resolución de la compraventa lleva consigo la ineficacia del anterior título inscrito. Por el
contrario, será el asiento que refleje el acto traslativo inherente a la resolución declarada,
mediante el que se opere la «reinscripción» a favor del vendedor, lo que determine la
extinción del asiento que contiene la titularidad del comprador, que ha quedado resuelta.
A tal efecto debe recordarse como el propio artículo 76 de la Ley Hipotecaria establece
que la extinción de un asiento, además de por su cancelación, puede tener lugar «por la
inscripción o transferencia del derecho real inscrito a favor de otra persona».
Debe, por tanto, revocarse la calificación en cuanto a este extremo.
Distinta suerte ha de correr el segundo de los defectos ahora impugnados.
Señala la registradora como defecto: en cualquier caso, al condenar el juez, a don J.
J. C. M. y doña N. A. F., al pago o devolución de los 350.000 euros entregados como
precio de la compraventa y demás gastos relacionados con la misma, no se acompaña
documento acreditativo de la consignación de las cantidades debidas, existiendo
acreedores posteriores; sin que conste su intervención en el procedimiento de forma
adhesiva y voluntaria, en cuanto la resolución pudiera afectar a su derecho.
La finca objeto de la sentencia aparece inscrita en pleno dominio a favor de los
compradores ahora demandados, don R. T. C. y doña R. L. C. Pero dichos titulares
registrales habían constituido un derecho real de hipoteca que se inscribió a continuación
de la compraventa que ha sido declarada resuelta. Para proceder a la cancelación de
dicha hipoteca como consecuencia de la resolución de la titularidad de los hipotecantes
habrá que tomar en consideración la doctrina de este Centro Directivo en relación con la
eficacia de la resolución de una titularidad inscrita en relación con las cargas posteriores
en los casos de ejecución de una condición resolutoria, que, a estos efectos, es
perfectamente aplicable.
En este sentido, según esta doctrina, la reinscripción en favor del vendedor está
sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. Y, entre
los requisitos que contribuyen a garantizar los intereses de las partes está la aportación
del documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja
oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por
subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (cfr.
artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte,
el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del
artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones
y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará
legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le
incumba.
Por otro lado, en ningún caso los efectos de una sentencia judicial pueden
extenderse a terceros que no han sido parte en dicho procedimiento.
cve: BOE-A-2024-24427
Verificable en https://www.boe.es
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Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157427
de 1987, 6 y 27 de abril de 2000, 16 de enero de 2007, 12 y 18 de enero de 2012, 23 de
diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se
caiga en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la
sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el
negocio objeto de declaración de resolución así como las partes intervinientes, de modo
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance
cancelatorio. Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado
resuelto a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene
todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si,
como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto
del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
Por otro lado, como ya apuntó la Resolución de 6 de febrero de 2012, hay que decir
que, en el presente caso, en puridad, no procede la práctica de cancelación alguna, es
decir, no procede la extensión de ningún asiento cancelatorio, a pesar de que la
resolución de la compraventa lleva consigo la ineficacia del anterior título inscrito. Por el
contrario, será el asiento que refleje el acto traslativo inherente a la resolución declarada,
mediante el que se opere la «reinscripción» a favor del vendedor, lo que determine la
extinción del asiento que contiene la titularidad del comprador, que ha quedado resuelta.
A tal efecto debe recordarse como el propio artículo 76 de la Ley Hipotecaria establece
que la extinción de un asiento, además de por su cancelación, puede tener lugar «por la
inscripción o transferencia del derecho real inscrito a favor de otra persona».
Debe, por tanto, revocarse la calificación en cuanto a este extremo.
Distinta suerte ha de correr el segundo de los defectos ahora impugnados.
Señala la registradora como defecto: en cualquier caso, al condenar el juez, a don J.
J. C. M. y doña N. A. F., al pago o devolución de los 350.000 euros entregados como
precio de la compraventa y demás gastos relacionados con la misma, no se acompaña
documento acreditativo de la consignación de las cantidades debidas, existiendo
acreedores posteriores; sin que conste su intervención en el procedimiento de forma
adhesiva y voluntaria, en cuanto la resolución pudiera afectar a su derecho.
La finca objeto de la sentencia aparece inscrita en pleno dominio a favor de los
compradores ahora demandados, don R. T. C. y doña R. L. C. Pero dichos titulares
registrales habían constituido un derecho real de hipoteca que se inscribió a continuación
de la compraventa que ha sido declarada resuelta. Para proceder a la cancelación de
dicha hipoteca como consecuencia de la resolución de la titularidad de los hipotecantes
habrá que tomar en consideración la doctrina de este Centro Directivo en relación con la
eficacia de la resolución de una titularidad inscrita en relación con las cargas posteriores
en los casos de ejecución de una condición resolutoria, que, a estos efectos, es
perfectamente aplicable.
En este sentido, según esta doctrina, la reinscripción en favor del vendedor está
sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. Y, entre
los requisitos que contribuyen a garantizar los intereses de las partes está la aportación
del documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja
oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por
subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (cfr.
artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte,
el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del
artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones
y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará
legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le
incumba.
Por otro lado, en ningún caso los efectos de una sentencia judicial pueden
extenderse a terceros que no han sido parte en dicho procedimiento.
cve: BOE-A-2024-24427
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