BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 157397

descripción de la finca contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica
incorporada no se corresponde con la realidad de la finca y concurriendo, además, la
circunstancia de haberse producido una expropiación parcial de la finca, la cual no ha
sido objeto de inscripción. Entiende la registradora que ello conlleva un riesgo de
desinmatriculación parcial de la finca, así como un medio para eludir la inscripción de
transmisión de porciones a colindantes o expropiaciones. Señalaba en la inicial nota de
calificación que ninguna de las fincas agrupadas lindaba con el embalse del Barbate, sin
embargo ahora la finca linda ahora con el referido embalse, siendo de sobra conocido
que en esa zona muchas fincas han sido objeto de expropiaciones para la construcción
de dicho embalse, por lo que el defecto de cabida pretendido podría corresponderse con
la superficie expropiada, siendo necesario, en tal caso, la presentación de la oportuna
acta de ocupación y carta de pago.
El notario recurrente, por su parte, argumenta en su escrito de recurso que en virtud
de la diligencia de subsanación a la que se refiere esta Resolución en los «Hechos», se
solicita la inscripción en virtud de lo dispuesto en el artículo 47.3.º del Reglamento
Hipotecario; que no es necesaria la descripción de la porción expropiada, siendo
suficiente que se aporte representación gráfica de la finca objeto de agrupación; que es
obligación legal de la Administración procurar la inscripción del expediente expropiatorio,
y que la protección registral del dominio público se logra mejor cuando consta en el
Registro que una porción concreta y determinada de una finca no pertenece a su titular.
2. Señala como primer defecto la registradora en su nota de calificación la falta de
congruencia entre la superficie de la finca atribuida al título y la manifestación de los
otorgantes de que la descripción de la finca consignada en la certificación catastral
descriptiva y gráfica incorporada no se corresponde con la realidad de la finca.
Efectivamente, tal defecto, debe ser confirmado. Como señala la registradora y resulta
de la Resolución de este Centro Directivo de 2 de enero de 2020, no es congruente decir
simultáneamente que los otorgantes afirman que la descripción catastral no se
corresponde con la realidad física de la finca por diferir en cuanto a su superficie, y luego
hacer una petición de coordinación gráfica con el Catastro que tiene como presupuesto
conceptual y primario, precisamente, el que el propietario ha de afirmar que sí que hay
esa correspondencia, máxime cuando en la diligencia de subsanación no comparecen
los titulares registrales de las fincas agrupadas modificando su anterior manifestación
sobre este extremo.
3. En cuanto a la rectificación descriptiva y reducción de superficie, se manifiesta
en la escritura, posteriormente subsanada, que la misma se debe a una expropiación
que no ha tenido acceso al Registro. Como ha señalado este Centro Directivo en las
Resoluciones de 7 de julio y 2 de septiembre de 2016 o 7 de septiembre de 2017, debe
tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la
representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento
Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal
segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos,
así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una
finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.
En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el
folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de
inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que
pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en
cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por
aplicación de la previsión del propio artículo 47 y del artículo 50 del Reglamento
Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante
(entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere
posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así,
también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la
representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse

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Núm. 282