Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24309)
Resolución de 22 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156125
De este modo, el contrato de opción y el derecho de él derivado pueden configurarse
de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados
de la ley, la moral o el orden público.
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con
base en el criterio de “numerus apertus” que rige en nuestro ordenamiento, por el que se
permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente
previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de
transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o derechos reales (cfr. artículos 2.2. de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento
Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales
legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr.
artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de
esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas
estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado
económico-político y la trascendencia “erga omnes” de los derechos reales, de modo que
la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas
exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación
precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del
tráfico (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo
de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general,
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este Centro Directivo puso de relieve ya en la
Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la necesaria limitación de su dimensión
temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los
derechos reales (libre circulación de bienes, exigencia de justificación racional en la
creación de gravámenes, no amortización ni infundado entorpecimiento de las
posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas en conexión con la finalidad a que
atiende el derecho de opción.
Adicionalmente, y sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un
derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al
efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y es que
no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia
de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que
tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos
confiere el propio ordenamiento.
Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la
cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena
aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias
de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Según dicho artículo reglamentario, “será inscribible el contrato de opción de compra
o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible,
siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado
para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder
la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad
del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal,
del contrato de arrendamiento”.
La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias estructurales
de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto. Todas esas
razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el acceso al Registro
de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo límite máximo el
cve: BOE-A-2024-24309
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156125
De este modo, el contrato de opción y el derecho de él derivado pueden configurarse
de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados
de la ley, la moral o el orden público.
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con
base en el criterio de “numerus apertus” que rige en nuestro ordenamiento, por el que se
permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente
previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de
transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o derechos reales (cfr. artículos 2.2. de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento
Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales
legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr.
artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de
esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas
estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado
económico-político y la trascendencia “erga omnes” de los derechos reales, de modo que
la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas
exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación
precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del
tráfico (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo
de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general,
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este Centro Directivo puso de relieve ya en la
Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la necesaria limitación de su dimensión
temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los
derechos reales (libre circulación de bienes, exigencia de justificación racional en la
creación de gravámenes, no amortización ni infundado entorpecimiento de las
posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas en conexión con la finalidad a que
atiende el derecho de opción.
Adicionalmente, y sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un
derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al
efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y es que
no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia
de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que
tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos
confiere el propio ordenamiento.
Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la
cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena
aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias
de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Según dicho artículo reglamentario, “será inscribible el contrato de opción de compra
o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible,
siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado
para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder
la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad
del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal,
del contrato de arrendamiento”.
La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias estructurales
de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto. Todas esas
razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el acceso al Registro
de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo límite máximo el
cve: BOE-A-2024-24309
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
