BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156088

consecuencia del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, esto
es, cuando la finca o derecho no constan inscritos a nombre de la persona a la que se
refiere el correspondiente procedimiento.
También puede constituir un obstáculo las anotaciones preventivas de prohibición de
enajenar, comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número cuarto del
artículo 42 de la Ley, dado que impedirán la inscripción o anotación de los actos
dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la
anotación, hubiera realizado posteriormente a esta su titular.”
iii) De la extralimitación registral por juicio de suficiencia: el ámbito de la calificación
registral excede del preciso ámbito establecido en el artículo 98 de la Ley 24/2001, que
literalmente establece que “en los instrumentos públicos otorgados por representantes o
apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento
auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo
responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la
reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia
de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.
Perfectamente trasladable al caso es la doctrina que se contiene en las Sentencias
del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018, y 22 de noviembre de 2018, de modo
que la calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a revisar que el titulo
autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el Notario ha ejercido el
control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades
representativas y de complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o
habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa): y que
su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título
presentado, a efectos de que eso. y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.
Por otro lado, como ya se ha advertido por la Sala Primera del TS en la
sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, y reiterado en la sentencia 643/2018, de 20 de
noviembre, y en la sentencia 315/2019, de 4 de junio, la posible contradicción que
pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al
registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98
Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa de juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, debía
resolverse dando prioridad a esta segunda norma.
Llegado a este punto debemos indicar que en el título presentado a calificación se
observa que he reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades
representativas del tutor y que el juicio de suficiencia es congruente con ello.
iv) Vinculación del 327 de la Ley Hipotecaria: la resolución de 26 de octubre
de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, citada, fue
revocada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Córdoba de
fecha 25 de julio de 20254, la cual adquirió firmeza al ser confirmada por la sentencia de
la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección Primera, de fecha 28 de noviembre
de 2023, publicada a los efectos del artículo 327 de la Ley Hipotecaria el 15 de mayo
de 2024 (Disposición 9798 del BOE núm. 118 de 2024).
Segunda. Innecesariedad de autorización judicial: Según resulta de la afirmación de
la señora Registradora de la Propiedad, “es ineludible aplicar los artículos 287 (sic), 289
(sic) y 1060 párrafo segundo, del Código Civil (sic) cuando de la sentencia resulta sujeta
el ejercicio del cargo a la regulación del Código Civil”. Entendemos que esta afirmación
hubiese sido correcta de haberse formulado en subjuntivo, y no por la sentencia; esto es,
resulta ineludible aplicar los artículos citados si la ley aplicable fuese el Derecho Común,

cve: BOE-A-2024-24305
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Núm. 281