BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156051

inscripción se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global
descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.”
La suspensión de este último procedimiento –el del asiento 1.752 del diario 73– fue
objeto de Recurso Gubernativo por el titular Registral, que fue resuelto por la Directora
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en fecha 17 de abril de 2023, a la que en lo
pertinente me remito, desestimando el recurso y dando la razón al Registrador, y que en
síntesis y pertinente concluyó así:
“(...) Por tanto, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador está
debidamente motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que haya
utilizado expresiones genéricas, al afirmar expresamente: ‘las alegaciones presentadas
por el colindante Don A. M. M. P. (…) evidencian que no es pacífica la delimitación
gráfica catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción se
puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral,
pudiendo afectar a los derechos de terceros’. Es decir, el registrador está afirmando que
si se inscribe la georreferenciación tal como ha sido aportada, se podría estar alterando
la realidad física que, en su día, amparó el folio registral con la inscripción, dado que la
superficie que se hizo constar en su día puede ser errónea y puede perpetuarse de
procederse a la inscripción de la georreferenciación aportada, lo cual se considera
ajustado a la doctrina de esta Dirección General respecto a la inscripción de la
georreferenciación de la finca, en el sentido que debe ser indubitada la coherencia
interna entre la descripción de la finca agrupada y la georreferenciación aportada, una
vez comparada con la realidad física existente y la situación registral previa.
5. Procede además reiterar la doctrina de esta Dirección General respecto a los
efectos que se producirían de proceder a la inscripción de la georreferenciación en un
caso como el presente, pues como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 ‘la
inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato
de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los
procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en
cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los
tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de
propiedad inscrito’.
Por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría
dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la
determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si
se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto
del derecho de propiedad, sin que se haya determinado previamente la imprecisión
relativa de las descripciones registrales, producidas cuando se inscribió el derecho,
como consecuencia de tratarse de descripciones meramente literarias. Por ello, no
puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues
existe una duda sobre la posible inexactitud en el contenido del Registro. Y ello podría
suponer una contravención del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría
rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del
consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo
la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria.
Y además, ello le impediría inscribir, en su día y por la vía del expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la georreferenciación de su finca registral, pues la
porción discutida ya se habría integrado en la finca colindante con la que solaparía, de
permitirse su inscripción en estas condiciones.
6. Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares de sendas fincas
registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la
doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo
de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad
de la finca en un expediente del art. 199, dada la oposición de un colindante, con lo que

cve: BOE-A-2024-24302
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Núm. 281