Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24300)
Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende una rectificación de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156033
El notario autorizante recurre alegando que, a su juicio, ha quedado suficientemente
acreditada la identidad, pues no se pretende inscribir nuevos números de parcelas, sino
únicamente eliminar las que ya no existen en Catastro como se acredita con certificado
municipal, y además el exceso de cabida es del 2,88 % sobre la superficie inscrita, muy
inferior al 5 % y al 10 % que recoge el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. Por otro lado,
hace alusión a la posibilidad de disipar las dudas de la registradora acudiendo a alguno
de los medios que el registrador sustituto cita en su calificación como alternativos al
certificado municipal exigido por la registradora. Por último, considera que aun en el caso
de que la registradora hubiese conservado sus dudas sobre la identidad de la finca, al
menos debería haber iniciado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para
tratar de disipar las mismas.
2. En la resolución del presente expediente es necesario examinar dos cuestiones
de forma separada:
a) si procede inscribir el exceso de cabida sobre la finca registral 392 de La
Cerollera, conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
b) en caso de que existan dudas fundadas para inscribir el exceso de cabida
conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, si procede o no la tramitación del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar dichas dudas y, en su
caso, practicar la rectificación de cabida solicitada.
En relación a la primera cuestión, este Centro Directivo tiene declarado en
reiteradísimas ocasiones (cfr. Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de
mayo de 2005, 28 de agosto de 2013, 30 de marzo de 2015 y 30 de junio o 27 de julio
de 2017, entre otras muchas) que la registración de excesos de cabida sólo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la
realmente contenida en los linderos registrados originariamente.
Precisamente para poder calificar que se cumple ese requisito conceptual, y que
además se salvaguardan los derechos de terceros, la Ley Hipotecaria ofrece varias vías
posibles para solicitar y obtener la inscripción de rectificaciones de superficie, y entre
ellas, y de modo destacado, ofrece acudir al procedimiento registral del artículo 199 o al
notarial del artículo 201.1.
Excepcionalmente, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que no será
necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de
cabida de la finca inscrita a que se refiere el número 1 del mismo artículo, en los
siguientes supuestos: «a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por
ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica,
siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia
entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de
rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento
de la cabida que conste inscrita». Pero añade que «en ambos casos será necesario que
el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la
finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
3. En el presente caso, la finca consta inscrita con una superficie de ciento seis
hectáreas, veintiocho áreas y cuarenta y tres centiáreas (106,2843 hectáreas), en virtud
de una agregación que consta en la inscripción 2.ª de su historial registral, efectuada en
el año 2008, de conformidad con las correspondientes certificaciones catastrales
descriptivas y gráficas. A su vez, es una finca que es el resultado de la agrupación de
otras, conforme a la inscripción 1.ª del año 2003, y según consta en la inscripción 2.ª
cve: BOE-A-2024-24300
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156033
El notario autorizante recurre alegando que, a su juicio, ha quedado suficientemente
acreditada la identidad, pues no se pretende inscribir nuevos números de parcelas, sino
únicamente eliminar las que ya no existen en Catastro como se acredita con certificado
municipal, y además el exceso de cabida es del 2,88 % sobre la superficie inscrita, muy
inferior al 5 % y al 10 % que recoge el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. Por otro lado,
hace alusión a la posibilidad de disipar las dudas de la registradora acudiendo a alguno
de los medios que el registrador sustituto cita en su calificación como alternativos al
certificado municipal exigido por la registradora. Por último, considera que aun en el caso
de que la registradora hubiese conservado sus dudas sobre la identidad de la finca, al
menos debería haber iniciado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para
tratar de disipar las mismas.
2. En la resolución del presente expediente es necesario examinar dos cuestiones
de forma separada:
a) si procede inscribir el exceso de cabida sobre la finca registral 392 de La
Cerollera, conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
b) en caso de que existan dudas fundadas para inscribir el exceso de cabida
conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, si procede o no la tramitación del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar dichas dudas y, en su
caso, practicar la rectificación de cabida solicitada.
En relación a la primera cuestión, este Centro Directivo tiene declarado en
reiteradísimas ocasiones (cfr. Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de
mayo de 2005, 28 de agosto de 2013, 30 de marzo de 2015 y 30 de junio o 27 de julio
de 2017, entre otras muchas) que la registración de excesos de cabida sólo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la
realmente contenida en los linderos registrados originariamente.
Precisamente para poder calificar que se cumple ese requisito conceptual, y que
además se salvaguardan los derechos de terceros, la Ley Hipotecaria ofrece varias vías
posibles para solicitar y obtener la inscripción de rectificaciones de superficie, y entre
ellas, y de modo destacado, ofrece acudir al procedimiento registral del artículo 199 o al
notarial del artículo 201.1.
Excepcionalmente, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que no será
necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de
cabida de la finca inscrita a que se refiere el número 1 del mismo artículo, en los
siguientes supuestos: «a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por
ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica,
siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia
entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de
rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento
de la cabida que conste inscrita». Pero añade que «en ambos casos será necesario que
el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la
finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
3. En el presente caso, la finca consta inscrita con una superficie de ciento seis
hectáreas, veintiocho áreas y cuarenta y tres centiáreas (106,2843 hectáreas), en virtud
de una agregación que consta en la inscripción 2.ª de su historial registral, efectuada en
el año 2008, de conformidad con las correspondientes certificaciones catastrales
descriptivas y gráficas. A su vez, es una finca que es el resultado de la agrupación de
otras, conforme a la inscripción 1.ª del año 2003, y según consta en la inscripción 2.ª
cve: BOE-A-2024-24300
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