BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156034

dicha finca está integrada por las parcelas 45 y 48 del polígono 13, y por las parcelas 35,
36, 37, 41, 50, 55, 56, 57, 58, 70, 71, 72, 76, 77, 79, 80, 81, 82, 98 y 99 del polígono 15.
Ahora se pretende aumentar dicha superficie en tres hectáreas, seis áreas y
diecinueve centiáreas (3,0619 hectáreas), hasta alcanzar una superficie de ciento nueve
hectáreas, treinta y cuatro áreas y sesenta y dos centiáreas (109,3462 hectáreas). Se
manifiesta en la escritura que la finca registral en la actualidad se corresponde
únicamente con las parcelas 45 y 48 del polígono 13, y 35, 36, 41, 71 y 79 del
polígono 15, y se aporta un certificado municipal que afirma que las restantes parcelas
que conformaban la finca registral según la inscripción 2.ª «ya no existen en el Catastro».
A la vista de lo anterior, se trata de exceso de cabida de un 2,88 % sobre la superficie
que figura inscrita y que se basa en certificaciones catastrales. A pesar de que, desde el
punto de vista cuantitativo, sería aplicable tanto la vía de la letra b) antes transcrita, dado
que la rectificación alegada no excede del 5 %, como la de la letra a), dado que tal
rectificación se respalda con una certificación catastral descriptiva y gráfica, resulta
justificada la actuación de la registradora de no proceder a la inscripción automática del
exceso de cabida conforme al mencionado artículo. Así, como pone de manifiesto la
registradora en su nota de calificación, aunque en términos porcentuales el exceso
pueda ser pequeño, se solicita una rectificación de superficie de más de tres hectáreas
respecto de la superficie que consta inscrita, la finca procede de actos de modificación
de entidades hipotecarias (agrupación en la inscripción 1.ª y agregación en la
inscripción 2.ª), que dadas las fechas en que se practicaron, presuponen una cierta
precisión en la medición, y se ha producido una alteración en las parcelas catastrales,
habiendo desaparecido algunas de las que figuraban en la descripción de la finca.
4. Por lo que respecta a la segunda cuestión, esto es, si procede o no la tramitación
del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar las dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, hay que comenzar señalando que el artículo 199
de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular
registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la
descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a
través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente
certificación catastral descriptiva y gráfica.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la correspondencia
de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

cve: BOE-A-2024-24300
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Núm. 281