Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24300)
Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende una rectificación de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156029
II. Son dos los actos jurídicos que contiene la escritura: una ampliación de obra
antigua y la coordinación de la finca registro-catastro.
Sin embargo, la registradora calificante los despacha ambos de igual modo al
declarar que no se acredita la identidad de la finca y como único medio de subsanación,
obliga a aportar una [sic] determinado certificado municipal que ha quedado transcrito en
el apartado séptimo de este escrito.
III. Que es necesario separar ambos actos jurídicos para comprobar si
verdaderamente pueden acceder al registro:
A)
Finca/exceso de cabida:
“Tercero. El señor compareciente acepta la presente escritura y sus gastos,
solicitando al registro de la propiedad que se inscriba la obra declarada y además, al
amparo del artículo 201.3 de la Ley hipotecaria, el exceso de cabida de la finca por ser
inferior al 10 % de la cabida inscrita y haber quedado acreditado mediante las
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas a esta escritura.
Asimismo, manifiesta su voluntad de que, solo en caso de que se considere
necesario, se inicie el procedimiento de coordinación gráfica de la finca descrita en esta
escritura regulado en el artículo 199 de la Ley hipotecaria, tras la redacción dada por la
Ley 13/2015”.
cve: BOE-A-2024-24300
Verificable en https://www.boe.es
La finca registral 392 contiene veintidós parcelas catastrales, de las cuales la 45 y
la 48 son del polígono 13 y el resto, del polígono 15.
Como ha quedado acreditado con el oportuno certificado municipal, ya no existen en
catastro quince parcelas (todas ellas son del polígono 15). Las que quedan, tienen una
superficie total de ciento nueve hectáreas, treinta y cuatro áreas y sesenta y dos
centiáreas (109,3462 ha) siendo la superficie inscrita de ciento seis hectáreas, veintiocho
áreas y cuarenta y tres centiáreas (106,2843 ha). La diferencia, como ha quedado dicho,
es del 2,88 % de exceso catastrado.
En este punto, debo recordar que las parcelas catastrales que ya no figuran en
catastro no han quedado convertidas en otras distintas, ajenas o extrañas al registro que
se hayan relacionado en la escritura. Al contrario, solo se identifican en la escritura como
actuales las que ya están inscritas y subsisten en catastro. No se pretenden inscribir
números de parcelas distintas de las que ya obran en el registro de la propiedad.
Únicamente eliminar las que ya no existen en catastro. Si como resultado de esta
actualización, surge un exceso de cabida habrá que analizar su relevancia que, en este
caso, es muy pequeña, pues como ha quedado dicho, es del 2,88 %. Muy inferior al 5 %
y al 10 % que recoje [sic] el artículo 201.3 de la Ley hipotecaria. Esta es la razón justa
por la que se solicita en la cláusula 3.ª transcrita de la escritura calificada la inscripción
de este exceso de cabida quedando claro, a mi juicio, perfectamente identificada la finca.
Sin embargo, si a juicio de la señora registradora no hubiera quedado
suficientemente acreditada la identidad de la finca, siempre podría haber acudido al
procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria. En este sentido, yo mismo acudo a
la calificación del registrador sustituto para hacer constar, como dice, que, además del
certificado municipal que exige su compañera, existen otras maneras de acreditar la
equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales actuales, lo que disiparía
las dudas sobre la identidad de la finca. Entre estas otras, y a falta de ellas, concluye que
debería iniciarse un procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria, lo cual está
autorizado en la escritura para el caso de necesidad, ya que éste procedimiento permite
determinar los linderos y la superficie de la finca con lo que una vez culminado con éxito
el procedimiento, quedaría perfectamente determinada la representación gráfica y no
habría dudas de la ubicación de la construcción solventando al tiempo el problema del
exceso de cabida ya que se recogería en la inscripción la superficie del catastro.
Nada más puedo añadir.
En la escritura autorizada por mí figura una última cláusula que transcribo a
continuación:
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156029
II. Son dos los actos jurídicos que contiene la escritura: una ampliación de obra
antigua y la coordinación de la finca registro-catastro.
Sin embargo, la registradora calificante los despacha ambos de igual modo al
declarar que no se acredita la identidad de la finca y como único medio de subsanación,
obliga a aportar una [sic] determinado certificado municipal que ha quedado transcrito en
el apartado séptimo de este escrito.
III. Que es necesario separar ambos actos jurídicos para comprobar si
verdaderamente pueden acceder al registro:
A)
Finca/exceso de cabida:
“Tercero. El señor compareciente acepta la presente escritura y sus gastos,
solicitando al registro de la propiedad que se inscriba la obra declarada y además, al
amparo del artículo 201.3 de la Ley hipotecaria, el exceso de cabida de la finca por ser
inferior al 10 % de la cabida inscrita y haber quedado acreditado mediante las
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas a esta escritura.
Asimismo, manifiesta su voluntad de que, solo en caso de que se considere
necesario, se inicie el procedimiento de coordinación gráfica de la finca descrita en esta
escritura regulado en el artículo 199 de la Ley hipotecaria, tras la redacción dada por la
Ley 13/2015”.
cve: BOE-A-2024-24300
Verificable en https://www.boe.es
La finca registral 392 contiene veintidós parcelas catastrales, de las cuales la 45 y
la 48 son del polígono 13 y el resto, del polígono 15.
Como ha quedado acreditado con el oportuno certificado municipal, ya no existen en
catastro quince parcelas (todas ellas son del polígono 15). Las que quedan, tienen una
superficie total de ciento nueve hectáreas, treinta y cuatro áreas y sesenta y dos
centiáreas (109,3462 ha) siendo la superficie inscrita de ciento seis hectáreas, veintiocho
áreas y cuarenta y tres centiáreas (106,2843 ha). La diferencia, como ha quedado dicho,
es del 2,88 % de exceso catastrado.
En este punto, debo recordar que las parcelas catastrales que ya no figuran en
catastro no han quedado convertidas en otras distintas, ajenas o extrañas al registro que
se hayan relacionado en la escritura. Al contrario, solo se identifican en la escritura como
actuales las que ya están inscritas y subsisten en catastro. No se pretenden inscribir
números de parcelas distintas de las que ya obran en el registro de la propiedad.
Únicamente eliminar las que ya no existen en catastro. Si como resultado de esta
actualización, surge un exceso de cabida habrá que analizar su relevancia que, en este
caso, es muy pequeña, pues como ha quedado dicho, es del 2,88 %. Muy inferior al 5 %
y al 10 % que recoje [sic] el artículo 201.3 de la Ley hipotecaria. Esta es la razón justa
por la que se solicita en la cláusula 3.ª transcrita de la escritura calificada la inscripción
de este exceso de cabida quedando claro, a mi juicio, perfectamente identificada la finca.
Sin embargo, si a juicio de la señora registradora no hubiera quedado
suficientemente acreditada la identidad de la finca, siempre podría haber acudido al
procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria. En este sentido, yo mismo acudo a
la calificación del registrador sustituto para hacer constar, como dice, que, además del
certificado municipal que exige su compañera, existen otras maneras de acreditar la
equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales actuales, lo que disiparía
las dudas sobre la identidad de la finca. Entre estas otras, y a falta de ellas, concluye que
debería iniciarse un procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria, lo cual está
autorizado en la escritura para el caso de necesidad, ya que éste procedimiento permite
determinar los linderos y la superficie de la finca con lo que una vez culminado con éxito
el procedimiento, quedaría perfectamente determinada la representación gráfica y no
habría dudas de la ubicación de la construcción solventando al tiempo el problema del
exceso de cabida ya que se recogería en la inscripción la superficie del catastro.
Nada más puedo añadir.
En la escritura autorizada por mí figura una última cláusula que transcribo a
continuación:
