Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24299)
Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de segregación de local comercial y donación de las dos fincas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156011
conclusiones respecto de la segregación/división de locales comerciales integrados en
una propiedad horizontal:
1.ª) Que la determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para
los actos de división o segregación de locales corresponderá, en última instancia, a la
legislación autonómica competente en materia de ordenación territorial y urbanística,
2.ª) Que el tipo de intervención administrativa, sea licencia, declaración
responsable o comunicación previa, constituye un presupuesto previo o ‘prius’ respecto
de su exigencia en sede registral.
3.ª) Que a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa
requerida ‘en todo caso’ por el artículo 10, si la legislación autonómica competente en
materia de ordenación territorial y urbanística no concreta el tipo de título administrativo
habilitante, la Dirección General considera suficiente, a efectos de inscripción, que se
acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de
locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaración responsable, de obra para
segregación de local, independiente del uso final del mismo.
Respecto a esta conclusión 3.ª), no debemos pasar por alto que esa doctrina de
nuestra Dirección es anterior a la reforma del artículo 10.3 de la L.P.H, según
modificación introducida por la disposición final 5.1 del Real Decreto-Ley 8/2023, de 27
de diciembre, y que, por tanto, de acuerdo con la nueva redacción de dicho artículo ya
no es necesario cumplir ‘en todo caso la exigencia’ de autorización administrativa, sino
solo ‘cuando corresponda’.
4.ª) Que tratándose de división o segregación de locales comerciales que se
encuentren dentro del ámbito de aplicación de la legislación autonómica
correspondiente, y que no necesiten de proyecto de obras para su ejecución, no es
necesaria la licencia bastando la mera declaración responsable.
El artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos da naturaleza urbanística.
Este artículo se consideró derogado por el artículo 10-3-b de la L.P.H. (en su reforma
por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas),
al exigir dicho precepto, en todo caso, autorización administrativa para la división
material de los locales para formar otros más reducidos e independientes, así como para
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte.
Sin embargo, a juicio del recurrente, este precepto ha recobrado toda su vigencia por
las siguientes causas:
1.ª Porque tras la modificación del artículo 10-3-b de la L.P.H. por Real Decretoley 8/2023, de 27 de diciembre, la autorización administrativa no es preceptiva ‘en todo
caso’, sino ‘la que corresponda’, y puede ser que actualmente para segregar un local
‘corresponda’ obtener licencia, declaración responsable, o ninguna de ellas, que es en
puridad por lo que debería haberse decantado el legislador.
2.ª Porque el artículo 292.1 del citado Reglamento de la LISTA no exige la licencia
previa a aquellos los actos que resulten expresamente eximidos por la ley y la legislación
sectorial que resulte aplicable, entre los cuales, a mi juicio se encuentra este artículo 53,
que en su letra a) permite que se creen como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente nuevos locales comerciales siempre que del texto de la
licencia no resulte que el número de locales comerciales constituye condición esencial
do su concesión”.
Sexto.–Y en base a todo lo dicho anteriormente, de la doctrina de la DGSJFP
expuesta en sus resoluciones, de la interpretación del artículo 138-1 a) y b) de la LISTA y
los correlativos de su Reglamento, y de su finalidad según sus respectivas exposiciones
de motivos, resulta, a mi juicio que en Andalucía el régimen aplicable a la segregación/
cve: BOE-A-2024-24299
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156011
conclusiones respecto de la segregación/división de locales comerciales integrados en
una propiedad horizontal:
1.ª) Que la determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para
los actos de división o segregación de locales corresponderá, en última instancia, a la
legislación autonómica competente en materia de ordenación territorial y urbanística,
2.ª) Que el tipo de intervención administrativa, sea licencia, declaración
responsable o comunicación previa, constituye un presupuesto previo o ‘prius’ respecto
de su exigencia en sede registral.
3.ª) Que a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa
requerida ‘en todo caso’ por el artículo 10, si la legislación autonómica competente en
materia de ordenación territorial y urbanística no concreta el tipo de título administrativo
habilitante, la Dirección General considera suficiente, a efectos de inscripción, que se
acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de
locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaración responsable, de obra para
segregación de local, independiente del uso final del mismo.
Respecto a esta conclusión 3.ª), no debemos pasar por alto que esa doctrina de
nuestra Dirección es anterior a la reforma del artículo 10.3 de la L.P.H, según
modificación introducida por la disposición final 5.1 del Real Decreto-Ley 8/2023, de 27
de diciembre, y que, por tanto, de acuerdo con la nueva redacción de dicho artículo ya
no es necesario cumplir ‘en todo caso la exigencia’ de autorización administrativa, sino
solo ‘cuando corresponda’.
4.ª) Que tratándose de división o segregación de locales comerciales que se
encuentren dentro del ámbito de aplicación de la legislación autonómica
correspondiente, y que no necesiten de proyecto de obras para su ejecución, no es
necesaria la licencia bastando la mera declaración responsable.
El artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos da naturaleza urbanística.
Este artículo se consideró derogado por el artículo 10-3-b de la L.P.H. (en su reforma
por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas),
al exigir dicho precepto, en todo caso, autorización administrativa para la división
material de los locales para formar otros más reducidos e independientes, así como para
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte.
Sin embargo, a juicio del recurrente, este precepto ha recobrado toda su vigencia por
las siguientes causas:
1.ª Porque tras la modificación del artículo 10-3-b de la L.P.H. por Real Decretoley 8/2023, de 27 de diciembre, la autorización administrativa no es preceptiva ‘en todo
caso’, sino ‘la que corresponda’, y puede ser que actualmente para segregar un local
‘corresponda’ obtener licencia, declaración responsable, o ninguna de ellas, que es en
puridad por lo que debería haberse decantado el legislador.
2.ª Porque el artículo 292.1 del citado Reglamento de la LISTA no exige la licencia
previa a aquellos los actos que resulten expresamente eximidos por la ley y la legislación
sectorial que resulte aplicable, entre los cuales, a mi juicio se encuentra este artículo 53,
que en su letra a) permite que se creen como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente nuevos locales comerciales siempre que del texto de la
licencia no resulte que el número de locales comerciales constituye condición esencial
do su concesión”.
Sexto.–Y en base a todo lo dicho anteriormente, de la doctrina de la DGSJFP
expuesta en sus resoluciones, de la interpretación del artículo 138-1 a) y b) de la LISTA y
los correlativos de su Reglamento, y de su finalidad según sus respectivas exposiciones
de motivos, resulta, a mi juicio que en Andalucía el régimen aplicable a la segregación/
cve: BOE-A-2024-24299
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Núm. 281
