BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156009

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de
sus elementos privativos.
Tampoco podemos estar de acuerdo con esta afirmación del registrador, pues
entendemos que la “analogía” que hace a los complejos inmobiliarios en esta materia no
es acertada y no viene al caso, ya que el término «complejo inmobiliario» no es sinónimo
de toda forma de propiedad horizontal sino solo de las reguladas en el artículo 24 de la
L.P.H, entre las que no se encuentra el local objeto de segregación por declaración
responsable.
La nota esencial del complejo inmobiliario es el estar formado por un conjunto de
inmuebles complejo, con elementos privativos y comunes y éstos, a su vez, pueden ser
tanto edificaciones como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente,
porciones de suelo, subsuelo o vuelo, o incluso servicios o instalaciones de naturaleza
inmobiliaria, conforme a lo dispuesto en los artículos 26.6 del TRLSYRU y 24 de la L.P.H.
Por tanto, la exigencia de autorización administrativa del artículo 26.6 del TRLSYRU lo
que pretende es fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un
fraccionamiento del suelo.
La nota esencial de la propiedad horizontal es la comunidad de los propietarios sobre
el suelo y vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista,
manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta.
En definitiva, en el complejo Inmobiliario el suelo no es elemento común esencial, lo
que sí ocurre en la propiedad horizontal.
Y esta diferencia entre los complejos inmobiliarios y la propiedad horizontal es la que
la Dirección General plasma en numerosas resoluciones, (21/01/2.014, 16/06/2.016,
11/07/2.017, entre otras). Así, en su resolución de 21 de enero de 2.014, declara:
1.ª) El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del
Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como
elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica
y funcional de la finca total sobre la que se asienta, rigiéndose por Ley especial (la de
Propiedad Horizontal de 1.960), que se aplica también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
2.ª) Los complejos inmobiliarios son aquellos que reúnen, entre otros, el requisito de
estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo
destino principal sea vivienda o locales, y con la única especialidad de que sus titulares
participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales,
instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Quinto.–Considera este notario de aplicación a la materia que nos ocupa:
El artículo 10.3 de la L.P.H, según modificación introducida por la disposición final 5.1
del Real Decreto-Ley 8/2023, de 27 de diciembre, que en su letra b) establece la
sujeción al régimen de autorización administrativa que corresponda de acuerdo con el
régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, la división
material de los locales para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de
su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte.
De este precepto se deduce que corresponde a la legislación urbanística autonómica
determinar en última instancia el tipo de intervención administrativa aplicable a las
divisiones o segregaciones de locales comercial (licencia, declaración responsable, o
ninguna).
Los artículos 137.2 y 138.1 de la LISTA.

cve: BOE-A-2024-24299
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Núm. 281