Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24299)
Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de segregación de local comercial y donación de las dos fincas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156008
posteriores, salvo que la Ley disponga otra cosa, como es el caso del artículo 26.6 del
TRLSYRU,
3) Las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del
suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo; es decir, al igual que en el artículo 169 de la
derogada LOUA, se exige la licencia municipal para las obras, sobre el suelo, subsuelo o
vuelo, pero nunca sobre una edificación preexistente, pues a ellas se refiere el
artículo 138 de la LISTA.
Por otra parte, la diferencia entre locales y viviendas para exigir la autorización
administrativa que corresponda (licencia, declaración responsable o ninguna) encuentra
su razón de ser en la diferente función del control administrativo aplicable a cada caso.
Así, tratándose de viviendas, la exigencia de la licencia para su segregación o
división puede obedecerá múltiples causas, tales como el control del uso, de la superficie
mínima o de la densidad urbanística de una determinada zona, etc. En cambio,
tratándose locales, cualquiera que sea el destino o uso que se les vaya a dar, es difícil, a
juicio de este notario, encontrar una razón objetiva que justifique exigir licencia para
realizar segregaciones y/o divisiones materiales, ya que el momento lógico de controlar
que el local reúne las características adecuadas para la actividad a la que se va a
destinar no es el momento de su configuración jurídica con la segregación/división, sino
en el momento de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad.
En una segregación/división de locales comerciales hemos de distinguir dos fases,
que pueden ir juntas o separadas;
La primera es de simple mutación jurídica registral, donde si no va acompañada de
una mutación material (realización de obra) tan solo se está creando una nueva finca
registral.
La segunda es la que comprende tanto la mutación jurídica registral como la
mutación material por realización de obras, aunque estas se pospongan a un momento
posterior. En este caso, por las razones expuestas, será de aplicación la letra a) o b) del
número 1 artículo 138 de la LISTA, pero no el artículo 1371 de la citada Ley alegado por
el sr. registrador que, con carácter general, está pensado para obras, construcciones,
edificaciones, instalaciones, infraestructuras en el suelo y no sobre edificaciones ya
existentes, así como para lo que comúnmente conocemos como parcelación urbanística,
pero no para la segregación/división de un local comercial en régimen de propiedad
horizontal.
Por todas las razones expuestas, considero que el artículo 137.1 de la LISTA no es
aplicable a la segregación/división de locales comerciales.
Tres.–Dice también el sr. Registrador, que la declaración responsable no es vehículo
hábil para la segregación/división de locales en propiedad horizontal, porque la
Ordenanza Municipal 79 del Ayuntamiento de Torremolinos para el procedimiento de
Declaración Responsable para la ejecución de obras menores en su Artículo 2, al hablar
del concepto de obra menor se deduce que, aunque sea de escasa entidad técnico no
pueden alterar el número de fincas registrales.
Sin embargo, esta Ordenanza, al menos en la parte alegada por el sr. registrador,
debe entenderse derogada por la disposición derogatoria única de la LISTA en todo lo
que a ella se oponga; y esta Ley, a los efectos de la declaración responsable, no habla
de obra mayor ni de menor, ni de fincas registrales, sino de obras de escasa entidad
constructiva, de obras en edificaciones e instalaciones existentes y de incrementos en la
edificabilidad o en el número de viviendas.
Cuatro.–Y por último, entiende que la licencia es necesaria, por analogía respecto a
la constitución y modificación de los Complejos Inmobiliarios, en base al artículo 26.6 del
TRLSYRU, que solamente la exceptúa en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones que integren aquel.
cve: BOE-A-2024-24299
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156008
posteriores, salvo que la Ley disponga otra cosa, como es el caso del artículo 26.6 del
TRLSYRU,
3) Las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del
suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo; es decir, al igual que en el artículo 169 de la
derogada LOUA, se exige la licencia municipal para las obras, sobre el suelo, subsuelo o
vuelo, pero nunca sobre una edificación preexistente, pues a ellas se refiere el
artículo 138 de la LISTA.
Por otra parte, la diferencia entre locales y viviendas para exigir la autorización
administrativa que corresponda (licencia, declaración responsable o ninguna) encuentra
su razón de ser en la diferente función del control administrativo aplicable a cada caso.
Así, tratándose de viviendas, la exigencia de la licencia para su segregación o
división puede obedecerá múltiples causas, tales como el control del uso, de la superficie
mínima o de la densidad urbanística de una determinada zona, etc. En cambio,
tratándose locales, cualquiera que sea el destino o uso que se les vaya a dar, es difícil, a
juicio de este notario, encontrar una razón objetiva que justifique exigir licencia para
realizar segregaciones y/o divisiones materiales, ya que el momento lógico de controlar
que el local reúne las características adecuadas para la actividad a la que se va a
destinar no es el momento de su configuración jurídica con la segregación/división, sino
en el momento de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad.
En una segregación/división de locales comerciales hemos de distinguir dos fases,
que pueden ir juntas o separadas;
La primera es de simple mutación jurídica registral, donde si no va acompañada de
una mutación material (realización de obra) tan solo se está creando una nueva finca
registral.
La segunda es la que comprende tanto la mutación jurídica registral como la
mutación material por realización de obras, aunque estas se pospongan a un momento
posterior. En este caso, por las razones expuestas, será de aplicación la letra a) o b) del
número 1 artículo 138 de la LISTA, pero no el artículo 1371 de la citada Ley alegado por
el sr. registrador que, con carácter general, está pensado para obras, construcciones,
edificaciones, instalaciones, infraestructuras en el suelo y no sobre edificaciones ya
existentes, así como para lo que comúnmente conocemos como parcelación urbanística,
pero no para la segregación/división de un local comercial en régimen de propiedad
horizontal.
Por todas las razones expuestas, considero que el artículo 137.1 de la LISTA no es
aplicable a la segregación/división de locales comerciales.
Tres.–Dice también el sr. Registrador, que la declaración responsable no es vehículo
hábil para la segregación/división de locales en propiedad horizontal, porque la
Ordenanza Municipal 79 del Ayuntamiento de Torremolinos para el procedimiento de
Declaración Responsable para la ejecución de obras menores en su Artículo 2, al hablar
del concepto de obra menor se deduce que, aunque sea de escasa entidad técnico no
pueden alterar el número de fincas registrales.
Sin embargo, esta Ordenanza, al menos en la parte alegada por el sr. registrador,
debe entenderse derogada por la disposición derogatoria única de la LISTA en todo lo
que a ella se oponga; y esta Ley, a los efectos de la declaración responsable, no habla
de obra mayor ni de menor, ni de fincas registrales, sino de obras de escasa entidad
constructiva, de obras en edificaciones e instalaciones existentes y de incrementos en la
edificabilidad o en el número de viviendas.
Cuatro.–Y por último, entiende que la licencia es necesaria, por analogía respecto a
la constitución y modificación de los Complejos Inmobiliarios, en base al artículo 26.6 del
TRLSYRU, que solamente la exceptúa en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones que integren aquel.
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