BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156018

El citado artículo 28 del Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone en sus
dos primeros apartados lo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de esta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de esta a sus usuarios; y
b) El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que
pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior».
De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción:
a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que
puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o
certificación de conformidad municipal referido a una declaración responsable
urbanística, ya que el citado artículo 28 admite distintos niveles de control administrativo
de las actuaciones urbanísticas y habrá de estarse a la regulación de cada Comunidad
Autónoma. Lo que no puede considerarse como título urbanístico habilitante suficiente es
la mera declaración responsable que carece de la naturaleza de acto administrativo; y
b) la licencia de uso o primera ocupación, que puede ser sustituida por una
declaración responsable de ocupación y funcionamiento o por acto de comunicación, si
así lo admite la legislación urbanística aplicable.
Este mismo régimen de duplicidad de requisitos resulta del artículo 11, apartados 3
y 5, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Así, partiendo del marco normativo estatal expuesto, y de las competencias
constitucionales en materia de registros públicos y urbanismo, dependiendo de la
Comunidad Autónoma cuya legislación sea aplicable, y del tipo de actuación urbanística
de que se trate, serán necesaria para su inscripción, cuando esta proceda, la aportación
de los siguientes documentos:
– las tradicionales licencias de obras y licencias de primera ocupación.
– licencia de obras y declaración responsable de primera ocupación y
funcionamiento que, según la legislación autonómica aplicable, podría tener una eficacia

cve: BOE-A-2024-24299
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Núm. 281