BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 156016

Según el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, en redacción
dada por Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, «estarán sujetas al régimen de
autorización administrativa que corresponda: (…) b) Cuando así se haya solicitado, y de
acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y
urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda
de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para
formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por
agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de
alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes».
Como señala el Preámbulo del citado Real Decreto-Ley, el objetivo de la modificación
que se introduce en el apartado 3 del artículo 10 de la Ley 49/1960 es clarificar la
sujeción al régimen de autorización administrativa establecido en la legislación estatal
para los complejos inmobiliarios, así como a los regímenes de autorización establecidos
en la legislación de ordenación territorial y urbanística para la realización de
determinadas intervenciones en los edificios.
En este sentido, la reciente Resolución de 5 de junio de 2024 señaló que el Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, estableció en su artículo 11, con el carácter de
legislación básica, al menos, dos parámetros regulatorios a observar en el ámbito
específico de las actividades de uso del suelo y edificación.
De un lado, el apartado tercero dispone que todo acto de edificación requiere de
«conformidad, aprobación o autorización administrativa», lo que supone que la
legislación autonómica puede determinar las técnicas de control administrativo que
estimen adecuadas con fundamento en el necesario juicio de necesidad y
proporcionalidad; y de otro, el apartado cuarto expresa el resultado de ese juicio
realizado por el Estado en el que se concluye el sometimiento a licencia urbanística de
determinadas actuaciones, en particular, las «obras de edificación de nueva planta»,
declarándose inconstitucionales y nulos los incisos relativos a «parcelaciones,
segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo» de la letra
a) por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre.
De este modo, la reforma reconduce la utilización de la técnica autorizatoria previa a
los supuestos en los que así lo exijan los mencionados principios de necesidad y
proporcionalidad, lo que supone la posibilidad de reducción de gran número de licencias
urbanísticas existentes en la actualidad y su sustitución por un sistema de intervención
administrativa posterior a través de las declaraciones responsables.
Dentro de los supuestos sometidos preceptivamente al régimen de autorización
previa o licencia sigue vigente la previsión del artículo 26.6 de la ley de Suelo, relativa a
la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados
como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre propiedad horizontal, pero de forma diferenciada a los estrictos actos de
división o segregación de fincas a que se refiere el apartado segundo del mismo
precepto, sujetos a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable», teniendo en cuenta la definición de finca
contenida en el apartado primero.
Esta diferenciación, en cuanto a la posibilidad de que la legislación urbanística
autonómica concrete otro tipo de intervención diferente a la licencia para los actos de
división o segregación de fincas integrantes de un edificio en propiedad horizontal es lo
que ha querido clarificar el legislador estatal en la reforma por Real Decreto-ley 8/2023,
de 27 de diciembre.
No obstante, tratándose de actuaciones que pueden iniciarse al amparo de una
declaración responsable al amparo de la legislación aplicable y que son susceptibles de

cve: BOE-A-2024-24299
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Núm. 281