BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 155999

posteriores a la hipoteca que se ejecuta, y existiendo la obligación de conservar los
justificantes de su realización; el registrador de la Propiedad que califique la inscripción
de la adjudicación judicial, sea el mismo o sea un sucesor en la oficina, deberá
fundamentar la misma en los asientos (nota marginal) y acuses de recibo que obren en
el expediente registral, sin que pueda prevalecer la expresión de haberse verificado las
notificaciones que conste en el mandamiento de cancelación de cargas, ya derive ésta,
bien de una redacción formularia del mandamiento o bien de una errónea información
suministrada por el Registro.
3. Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la
de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación con la antigua regla cuarta del
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de
dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que
sea base del procedimiento.
Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores al
mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria,
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito
esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota
marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación
preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General (cfr.
Resolución de 25 de noviembre de 2002).
Podemos concluir que son dos los principales efectos de esta nota marginal: El
primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la
existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en
concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que
el adquirente deberá soportar. El segundo, identificar a los titulares de cargas y derechos
inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán
extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución
con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota
marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra
en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan. La certificación de
cargas fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, de
forma que cualquier alteración posterior no modifica dicha situación.
La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento,
para aquél que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad, de la apertura
de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase yacente, a diferencia del
ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien
consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y
fragilidad de su derecho. Todo ello sin olvidar la labor de interrupción de la prescripción
de la acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de
dominio y cargas presentan conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil,
impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a
que alude el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de
marzo de 2005).
Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones
señaladas en los «Vistos») no cabe duda de que el procedimiento de ejecución
hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la

cve: BOE-A-2024-24298
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Núm. 281