Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2024-23944)
Pleno. Sentencia 120/2024, de 8 de octubre de 2024. Recurso de inconstitucionalidad 3955-2022. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda. Competencias sobre condiciones básicas de igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad, legislación procesal y bases de las obligaciones contractuales: nulidad de los preceptos legales autonómicos que imponen la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, así como la renovación de los contratos de alquiler social obligatorio y establecen la subrogación de las personas jurídicas adquirentes de vivienda en las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad; nulidad parcial de la regulación del ofrecimiento de propuesta de alquiler social. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 16 de noviembre de 2024
Sec. TC. Pág. 148518
emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, y
deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea un gran tenedor de
vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de
arrendamiento. Por otra parte, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda
habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial
tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona
conforme a la legislación estatal finalice el período de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el
de prorroga tácita del art. 10.1, puede prorrogarse de manera extraordinaria el contrato
de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, aplicándose
los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de
prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador, salvo que las partes hayan
fijado otros términos o condiciones o suscrito un nuevo contrato, o bien cuando el
arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada cumpliendo
las previsiones del art. 9.3 LAU.
Las anteriores previsiones introducidas en la Ley de arrendamientos urbanos por la
disposición final primera de la Ley 12/2023 fueron declaradas conformes a la
Constitución en la STC 79/2024, FJ 9 B), en la que no apreciamos que se invadieran las
competencias autonómicas en materia de vivienda, pues no solo corresponde al Estado
la competencia ex art. 149.1.8 CE para fijar legalmente el principio de libertad de pactos
en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, o para, en su caso,
determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del
legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado
inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos
constitucionales. Esta conclusión se extendió también al «elemento de la duración y
prórrogas del contrato, que es tan nuclear en el arrendamiento de vivienda como la
renta, y al que nuestra legislación histórica ha aplicado de diferentes formas la misma
técnica de establecer modulaciones tuitivas sobre la libertad de pactos. Hasta ahora, en
la doctrina constitucional, estas medidas han sido analizadas en clave de contenido
sustantivo y no competencial (STC 89/1994, de 17 de marzo), pero este tribunal no
alberga dudas de que su determinación es cuestión que compete al legislador estatal ex
art. 149.1.8 CE por ser, como la regulación de las reglas para la determinación de la
renta, aspectos esenciales del régimen obligacional de los contratos de arrendamiento
de viviendas que, en su condición de bases de las obligaciones contractuales, deben ser
comunes y, por tanto, establecidas por el Estado».
Y, en cuanto a los límites constitucionales de alcance material a que queda sujeto el
legislador estatal al ejercer esa competencia, pusimos de manifiesto que «los preceptos
de la disposición impugnada se limitan a establecer, en el régimen contractual del
arrendamiento de viviendas, una modulación de la libertad de rentas (nuevos arts. 17.6
y 17.7 LAU) y de la duración del contrato (nueva redacción del art. 10 LAU) que se
vinculan a la concurrencia de figuras que la Ley 12/2023 establece como claves en
materia de vivienda (grandes tenedores y zonas tensionadas), así como las reglas para
la aplicación temporal de estas medidas, que se hace depender a su vez de la
aprobación del sistema de índices previsto en la disposición adicional segunda del Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler (primer apartado de la nueva disposición transitoria séptima LAU) […] El hecho
de que la aplicación de esas innovaciones a un contrato concreto se relacione con
figuras propias de la función social del derecho de propiedad o del derecho a la vivienda,
donde por cierto el Estado también tiene competencias para la determinación de las
condiciones básicas que garanticen su ejercicio, no hace perder a estas medidas su
naturaleza de legislación civil. Las autorreferencias exclusivas que esta normativa prevé,
a la hora de remitirse a las circunstancias que determinarán la aplicación de las
modulaciones, tampoco pueden considerarse invasivas de las competencias
autonómicas, pues corresponde a las facultades del legislador determinar a qué desea
vincular la aplicación del régimen que diseña. Que este dependa de que el arrendatario
sea un gran tenedor o que la vivienda se encuentre en una zona declarada como de
cve: BOE-A-2024-23944
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 277
Sábado 16 de noviembre de 2024
Sec. TC. Pág. 148518
emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, y
deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea un gran tenedor de
vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de
arrendamiento. Por otra parte, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda
habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial
tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona
conforme a la legislación estatal finalice el período de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el
de prorroga tácita del art. 10.1, puede prorrogarse de manera extraordinaria el contrato
de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, aplicándose
los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de
prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador, salvo que las partes hayan
fijado otros términos o condiciones o suscrito un nuevo contrato, o bien cuando el
arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada cumpliendo
las previsiones del art. 9.3 LAU.
Las anteriores previsiones introducidas en la Ley de arrendamientos urbanos por la
disposición final primera de la Ley 12/2023 fueron declaradas conformes a la
Constitución en la STC 79/2024, FJ 9 B), en la que no apreciamos que se invadieran las
competencias autonómicas en materia de vivienda, pues no solo corresponde al Estado
la competencia ex art. 149.1.8 CE para fijar legalmente el principio de libertad de pactos
en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, o para, en su caso,
determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del
legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado
inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos
constitucionales. Esta conclusión se extendió también al «elemento de la duración y
prórrogas del contrato, que es tan nuclear en el arrendamiento de vivienda como la
renta, y al que nuestra legislación histórica ha aplicado de diferentes formas la misma
técnica de establecer modulaciones tuitivas sobre la libertad de pactos. Hasta ahora, en
la doctrina constitucional, estas medidas han sido analizadas en clave de contenido
sustantivo y no competencial (STC 89/1994, de 17 de marzo), pero este tribunal no
alberga dudas de que su determinación es cuestión que compete al legislador estatal ex
art. 149.1.8 CE por ser, como la regulación de las reglas para la determinación de la
renta, aspectos esenciales del régimen obligacional de los contratos de arrendamiento
de viviendas que, en su condición de bases de las obligaciones contractuales, deben ser
comunes y, por tanto, establecidas por el Estado».
Y, en cuanto a los límites constitucionales de alcance material a que queda sujeto el
legislador estatal al ejercer esa competencia, pusimos de manifiesto que «los preceptos
de la disposición impugnada se limitan a establecer, en el régimen contractual del
arrendamiento de viviendas, una modulación de la libertad de rentas (nuevos arts. 17.6
y 17.7 LAU) y de la duración del contrato (nueva redacción del art. 10 LAU) que se
vinculan a la concurrencia de figuras que la Ley 12/2023 establece como claves en
materia de vivienda (grandes tenedores y zonas tensionadas), así como las reglas para
la aplicación temporal de estas medidas, que se hace depender a su vez de la
aprobación del sistema de índices previsto en la disposición adicional segunda del Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler (primer apartado de la nueva disposición transitoria séptima LAU) […] El hecho
de que la aplicación de esas innovaciones a un contrato concreto se relacione con
figuras propias de la función social del derecho de propiedad o del derecho a la vivienda,
donde por cierto el Estado también tiene competencias para la determinación de las
condiciones básicas que garanticen su ejercicio, no hace perder a estas medidas su
naturaleza de legislación civil. Las autorreferencias exclusivas que esta normativa prevé,
a la hora de remitirse a las circunstancias que determinarán la aplicación de las
modulaciones, tampoco pueden considerarse invasivas de las competencias
autonómicas, pues corresponde a las facultades del legislador determinar a qué desea
vincular la aplicación del régimen que diseña. Que este dependa de que el arrendatario
sea un gran tenedor o que la vivienda se encuentre en una zona declarada como de
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