Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2024-23944)
Pleno. Sentencia 120/2024, de 8 de octubre de 2024. Recurso de inconstitucionalidad 3955-2022. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda. Competencias sobre condiciones básicas de igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad, legislación procesal y bases de las obligaciones contractuales: nulidad de los preceptos legales autonómicos que imponen la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, así como la renovación de los contratos de alquiler social obligatorio y establecen la subrogación de las personas jurídicas adquirentes de vivienda en las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad; nulidad parcial de la regulación del ofrecimiento de propuesta de alquiler social. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 16 de noviembre de 2024
Sec. TC. Pág. 148517
asimismo, «en uso del amplio margen de apreciación del que dispone para adoptar
disposiciones en materia social y económica (STC 32/2019, de 28 de febrero, FJ 6), le
corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho contractual a
los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al derecho de
todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado por el
art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada reconocida por el
art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas. Todo ello, sin
perjuicio de las competencias autonómicas en la materia para desarrollar políticas de
protección del derecho a la vivienda».
(i) Pues bien, partiendo de las anteriores consideraciones, se puede afirmar que,
desde el momento en que el art. 10 de la Ley 24/2015 (añadido por el art. 11 de la
Ley 1/2022), está imponiendo al propietario de la vivienda la formalización de un nuevo
contrato, una vez llegada su extinción por cumplimiento del plazo –si se siguen
cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos en el art. 5.7–, está
excluyendo todo atisbo de libertad de contratación y desvirtuando el principio de
autonomía privada, ya que se despoja al propietario de la iniciativa o decisión libre para
concertar ese nuevo contrato, que le viene impuesto por una previsión legal que dará
origen a la nueva relación contractual, sujeta, además, a unas condiciones
predeterminadas legalmente. Eso provoca la alteración de la naturaleza del contrato de
arrendamiento urbano, cuya esencia desaparece en virtud de la previsión autonómica, al
privar al propietario de toda capacidad de disposición.
Ciertamente, la Comunidad Autónoma de Cataluña cuenta con competencias en
materia de Derecho civil (art. 129 EAC), lo que le permitiría, en principio, el
establecimiento de normas sobre el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no
altere su naturaleza ni sus elementos identificadores y nucleares, cuya determinación
corresponde a la exclusiva competencia estatal ex 149.1.8 CE, como una garantía
estructural del mercado único, y que suponen un límite –derivado directamente de la
Constitución– a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores
autonómicos [STC 157/2021, de 16 de septiembre, FJ 9 c)], que han de quedar sujetos a
las normas básicas estatales que sean esenciales para preservar una estructura de
relaciones contractuales con idéntica lógica interna, auspiciada por los mismos principios
materiales e igual para todos los agentes económicos en todo el territorio nacional
(STC 132/2019, FJ 6).
Y, en este caso, es preciso contrastar la previsión autonómica con las normas que ha
fijado el Estado, en ejercicio de la competencia que le asigna el art. 149.1.8 CE, en
cuanto a la configuración del núcleo esencial de la estructura de los contratos y de los
principios que deben informar su regulación, que ha de incluir, necesariamente, aquellas
reglas que incidan en un aspecto tan principal de la ordenación de los contratos
arrendaticios como es el de su duración, para cohonestarlo con el derecho de todos los
españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE), así como el
derecho a la propiedad privada reconocido por el art. 33 CE y la función social que está
llamada a cumplir. En este sentido, el art. 10.1 LAU, en la redacción dada por el art. 1.5
del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler, ya preveía una prórroga tácita, para el caso de que, a la finalización del plazo
de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU, las partes no hubiesen manifestado su voluntad
de no renovarlo, prórroga que se extendía obligatoriamente por plazos anuales hasta un
máximo de tres. Pero a esta prórroga se anteponía de manera decisiva la voluntad de
ambas partes. La disposición final primera de la Ley 12/2023, que ha modificado el
art. 10 LAU en su apartado 1, ha mantenido esta regla y ha añadido dos nuevas
previsiones. Por una parte, su apartado 2 contempla la posibilidad de aplicar, a solicitud
del arrendatario, y una vez finalizado el período de prórroga obligatoria del art. 9.1 o de
prórroga tácita del art. 10.1, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de
arrendamiento por un período máximo de un año, bajo los mismos términos y
condiciones en vigor. La solicitud de prórroga requerirá que el arrendatario acredite una
situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado
cve: BOE-A-2024-23944
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 277
Sábado 16 de noviembre de 2024
Sec. TC. Pág. 148517
asimismo, «en uso del amplio margen de apreciación del que dispone para adoptar
disposiciones en materia social y económica (STC 32/2019, de 28 de febrero, FJ 6), le
corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho contractual a
los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al derecho de
todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado por el
art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada reconocida por el
art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas. Todo ello, sin
perjuicio de las competencias autonómicas en la materia para desarrollar políticas de
protección del derecho a la vivienda».
(i) Pues bien, partiendo de las anteriores consideraciones, se puede afirmar que,
desde el momento en que el art. 10 de la Ley 24/2015 (añadido por el art. 11 de la
Ley 1/2022), está imponiendo al propietario de la vivienda la formalización de un nuevo
contrato, una vez llegada su extinción por cumplimiento del plazo –si se siguen
cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos en el art. 5.7–, está
excluyendo todo atisbo de libertad de contratación y desvirtuando el principio de
autonomía privada, ya que se despoja al propietario de la iniciativa o decisión libre para
concertar ese nuevo contrato, que le viene impuesto por una previsión legal que dará
origen a la nueva relación contractual, sujeta, además, a unas condiciones
predeterminadas legalmente. Eso provoca la alteración de la naturaleza del contrato de
arrendamiento urbano, cuya esencia desaparece en virtud de la previsión autonómica, al
privar al propietario de toda capacidad de disposición.
Ciertamente, la Comunidad Autónoma de Cataluña cuenta con competencias en
materia de Derecho civil (art. 129 EAC), lo que le permitiría, en principio, el
establecimiento de normas sobre el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no
altere su naturaleza ni sus elementos identificadores y nucleares, cuya determinación
corresponde a la exclusiva competencia estatal ex 149.1.8 CE, como una garantía
estructural del mercado único, y que suponen un límite –derivado directamente de la
Constitución– a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores
autonómicos [STC 157/2021, de 16 de septiembre, FJ 9 c)], que han de quedar sujetos a
las normas básicas estatales que sean esenciales para preservar una estructura de
relaciones contractuales con idéntica lógica interna, auspiciada por los mismos principios
materiales e igual para todos los agentes económicos en todo el territorio nacional
(STC 132/2019, FJ 6).
Y, en este caso, es preciso contrastar la previsión autonómica con las normas que ha
fijado el Estado, en ejercicio de la competencia que le asigna el art. 149.1.8 CE, en
cuanto a la configuración del núcleo esencial de la estructura de los contratos y de los
principios que deben informar su regulación, que ha de incluir, necesariamente, aquellas
reglas que incidan en un aspecto tan principal de la ordenación de los contratos
arrendaticios como es el de su duración, para cohonestarlo con el derecho de todos los
españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE), así como el
derecho a la propiedad privada reconocido por el art. 33 CE y la función social que está
llamada a cumplir. En este sentido, el art. 10.1 LAU, en la redacción dada por el art. 1.5
del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler, ya preveía una prórroga tácita, para el caso de que, a la finalización del plazo
de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU, las partes no hubiesen manifestado su voluntad
de no renovarlo, prórroga que se extendía obligatoriamente por plazos anuales hasta un
máximo de tres. Pero a esta prórroga se anteponía de manera decisiva la voluntad de
ambas partes. La disposición final primera de la Ley 12/2023, que ha modificado el
art. 10 LAU en su apartado 1, ha mantenido esta regla y ha añadido dos nuevas
previsiones. Por una parte, su apartado 2 contempla la posibilidad de aplicar, a solicitud
del arrendatario, y una vez finalizado el período de prórroga obligatoria del art. 9.1 o de
prórroga tácita del art. 10.1, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de
arrendamiento por un período máximo de un año, bajo los mismos términos y
condiciones en vigor. La solicitud de prórroga requerirá que el arrendatario acredite una
situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado
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