Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23834)
Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en cuanto a la parte de precio aplazado.
11 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147947
porque, en todo caso, la finalidad del préstamo para adquirir terrenos para construir una
vivienda del adquirente persona física justifica la exigencia, para el vencimiento
anticipado, de un incumplimiento cualificado.
3. Por su parte, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, introducido por la
disposición final primera, apartado 2, de la Ley reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, establece lo siguiente: «En el caso de préstamo o crédito concluido por una
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este
párrafo no admitirán pacto en contrario».
La misma doctrina expuesta en el fundamento de Derecho anterior es aplicable a la
diferencia de redacción respecto del ámbito de aplicación de los artículos 2.1.a) y 25 de
la Ley 5/2019, y del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, que no exige el carácter de
profesional del prestamista, porque así lo ha querido el legislador al considera justificado
que, en todo caso, se proteja a la persona física que hipoteca un bien de uso residencial
frente el excesivo endeudamiento que generaría un interés moratorio excesivo.
Así lo ha venido a reconocer este Centro Directivo en las Resoluciones de 5 y 12 de
junio de 2020, en sendos supuestos de préstamo de empleador a empleado,
garantizados con inmuebles de uso residencial, en los que después de establecerse la
no aplicación del régimen de la Ley 5/2019 por tratarse del supuesto de excepción
recogido en el artículo 2.4.a), respecto de los intereses moratorios se declaró aplicable lo
establecido en el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan sus
presupuestos, por ser éste de ámbito general, si bien señalando, en cuanto a los efectos
del tipo imperativo fijado en el citado artículo, que ha de ser entendido no como
estrictamente imperativo, sino, conforme a una interpretación literal y teleológica de la
Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista,
pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor.
En definitiva, el ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como el del
artículo 129 bis de la misma en cuanto al vencimiento anticipado) debe interpretarse en
sus estrictos términos, lo que implicaría que es aplicable cualquiera que sea el carácter
de las personas físicas prestatarias (consumidor, profesional o empresario), porque el
artículo no distingue, pero también respecto de los préstamos concedidos por
acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige; siempre que el inmueble
hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.
4. Respecto a la cuestión de si una hipoteca en garantía del precio aplazado de una
compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario y bajo qué circunstancias,
la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, Sección Primera, de 22 de junio de 2021,
número 422/2021, ha establecido la siguiente doctrina:
«Fundamento de Derecho, Cuarto. (…) 3.–Comenzamos con el análisis de este
segundo elemento, para constatar que, en principio, no se advierte nada en la naturaleza
jurídica del contrato de compraventa con precio aplazado que determine una
incompatibilidad intrínseca con la posibilidad de que, bajo determinadas circunstancias,
el aplazamiento del precio responda a una finalidad económica de financiación al
comprador.
El contrato de compraventa es un contrato bilateral o sinalagmático, con prestaciones
recíprocas y correspectivas, caracterización de la que se desprenden importantes
consecuencias jurídicas (régimen especial de la mora del párrafo final del art. 1.100 CC,
facultad de resolución del contrato del art. 1124 CC, o la admisión de la exceptio non
adimpleti contractus). Así, las sentencias 168/2010, de 30 de marzo, 108/2011, de 10 de
marzo y 132/2011, de 11 de marzo, declararon que “las obligaciones recíprocas tienen
unos efectos específicos debidos a su interconexión o interdependencia. El primero es la
necesidad de cumplimiento simultáneo, en el sentido de que el acreedor de una
cve: BOE-A-2024-23834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147947
porque, en todo caso, la finalidad del préstamo para adquirir terrenos para construir una
vivienda del adquirente persona física justifica la exigencia, para el vencimiento
anticipado, de un incumplimiento cualificado.
3. Por su parte, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, introducido por la
disposición final primera, apartado 2, de la Ley reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, establece lo siguiente: «En el caso de préstamo o crédito concluido por una
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este
párrafo no admitirán pacto en contrario».
La misma doctrina expuesta en el fundamento de Derecho anterior es aplicable a la
diferencia de redacción respecto del ámbito de aplicación de los artículos 2.1.a) y 25 de
la Ley 5/2019, y del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, que no exige el carácter de
profesional del prestamista, porque así lo ha querido el legislador al considera justificado
que, en todo caso, se proteja a la persona física que hipoteca un bien de uso residencial
frente el excesivo endeudamiento que generaría un interés moratorio excesivo.
Así lo ha venido a reconocer este Centro Directivo en las Resoluciones de 5 y 12 de
junio de 2020, en sendos supuestos de préstamo de empleador a empleado,
garantizados con inmuebles de uso residencial, en los que después de establecerse la
no aplicación del régimen de la Ley 5/2019 por tratarse del supuesto de excepción
recogido en el artículo 2.4.a), respecto de los intereses moratorios se declaró aplicable lo
establecido en el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan sus
presupuestos, por ser éste de ámbito general, si bien señalando, en cuanto a los efectos
del tipo imperativo fijado en el citado artículo, que ha de ser entendido no como
estrictamente imperativo, sino, conforme a una interpretación literal y teleológica de la
Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista,
pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor.
En definitiva, el ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como el del
artículo 129 bis de la misma en cuanto al vencimiento anticipado) debe interpretarse en
sus estrictos términos, lo que implicaría que es aplicable cualquiera que sea el carácter
de las personas físicas prestatarias (consumidor, profesional o empresario), porque el
artículo no distingue, pero también respecto de los préstamos concedidos por
acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige; siempre que el inmueble
hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.
4. Respecto a la cuestión de si una hipoteca en garantía del precio aplazado de una
compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario y bajo qué circunstancias,
la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, Sección Primera, de 22 de junio de 2021,
número 422/2021, ha establecido la siguiente doctrina:
«Fundamento de Derecho, Cuarto. (…) 3.–Comenzamos con el análisis de este
segundo elemento, para constatar que, en principio, no se advierte nada en la naturaleza
jurídica del contrato de compraventa con precio aplazado que determine una
incompatibilidad intrínseca con la posibilidad de que, bajo determinadas circunstancias,
el aplazamiento del precio responda a una finalidad económica de financiación al
comprador.
El contrato de compraventa es un contrato bilateral o sinalagmático, con prestaciones
recíprocas y correspectivas, caracterización de la que se desprenden importantes
consecuencias jurídicas (régimen especial de la mora del párrafo final del art. 1.100 CC,
facultad de resolución del contrato del art. 1124 CC, o la admisión de la exceptio non
adimpleti contractus). Así, las sentencias 168/2010, de 30 de marzo, 108/2011, de 10 de
marzo y 132/2011, de 11 de marzo, declararon que “las obligaciones recíprocas tienen
unos efectos específicos debidos a su interconexión o interdependencia. El primero es la
necesidad de cumplimiento simultáneo, en el sentido de que el acreedor de una
cve: BOE-A-2024-23834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
