Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23834)
Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en cuanto a la parte de precio aplazado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147944
residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como
defecto que se ha pactado un interés de demora del 10 %, sin que exista un interés
remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3 %, ya que solo se
podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
El notario recurrente alega lo siguiente: que el préstamo de la escritura no es un
préstamo concedido por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de
manera profesional; que, además, no estamos estrictamente ante un préstamo sino ante
un precio aplazado, siendo discutible que en sede registral y no judicial se pueda hacer
la aplicación analógica de esta norma, y, además, el destino del mismo no es de forma
relevante residencial ya que la total superficie construida son 2.420 metros cuadrados,
siendo la vivienda solo 297 metros cuadrados. En definitiva, la operación escriturada no
entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, no pudiendo desvincularse el ámbito del
artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria del ámbito de aplicación de la citada Ley 5/2019.
Son tres las cuestiones que deben abordarse en el presente recurso: la primera, si el
párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria tiene un ámbito distinto del
artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 marzo, y cuál es éste; la segunda, si el concreto
pacto de precio aplazado escriturado puede asimilarse a un préstamo hipotecario, y la
tercera, si esa operación escritura reúne los requisitos para la aplicación de una u otra
las normativas señaladas; ya que no se discute que, de serlo, el interés moratorio
máximo exigible, a falta de pacto de devengo de intereses ordinarios, sería de tres
puntos.
2. Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la
separación del ámbito y efectos entre la Ley 5//2019, de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, y en consecuencia de sus artículos 24 y 25; y del
ámbito de los supuestos recogidos en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, referido al
vencimiento anticipado de ciertos préstamos hipotecarios, y en el artículo 114.3 de la
misma ley, referido al interés moratorio de ciertos préstamos hipotecarios.
Así, en relación con los supuestos de vencimiento anticipado, la Instrucción de este
Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019, recogida por las Resoluciones de 20 de
diciembre de 2019 y 21 de enero y 6 de febrero de 2020, se estableció la siguiente
doctrina:
«1. Una primera cuestión a analizar, planteada por la Consulta del CGN, es la del
ámbito objetivo de aplicación de la Ley 5/2019, en particular a efectos de la delimitación
de los supuestos en que es obligatoria la autorización del acta previa de información
dirigida a garantizar la transparencia material de la misma, como requisito para la
autorización e inscripción de la escritura, en los supuestos del art. 2.1.b de la ley, cuando
se trate de inmuebles de uso no residencial.
“El artículo 1 de la Ley 5/2019, en su primer inciso, establece: “Esta Ley tiene por
objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir”.
En análogos términos, el párrafo primero del artículo 2 de la misma dispone que
“Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas
físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
cve: BOE-A-2024-23834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147944
residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como
defecto que se ha pactado un interés de demora del 10 %, sin que exista un interés
remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3 %, ya que solo se
podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
El notario recurrente alega lo siguiente: que el préstamo de la escritura no es un
préstamo concedido por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de
manera profesional; que, además, no estamos estrictamente ante un préstamo sino ante
un precio aplazado, siendo discutible que en sede registral y no judicial se pueda hacer
la aplicación analógica de esta norma, y, además, el destino del mismo no es de forma
relevante residencial ya que la total superficie construida son 2.420 metros cuadrados,
siendo la vivienda solo 297 metros cuadrados. En definitiva, la operación escriturada no
entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, no pudiendo desvincularse el ámbito del
artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria del ámbito de aplicación de la citada Ley 5/2019.
Son tres las cuestiones que deben abordarse en el presente recurso: la primera, si el
párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria tiene un ámbito distinto del
artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 marzo, y cuál es éste; la segunda, si el concreto
pacto de precio aplazado escriturado puede asimilarse a un préstamo hipotecario, y la
tercera, si esa operación escritura reúne los requisitos para la aplicación de una u otra
las normativas señaladas; ya que no se discute que, de serlo, el interés moratorio
máximo exigible, a falta de pacto de devengo de intereses ordinarios, sería de tres
puntos.
2. Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la
separación del ámbito y efectos entre la Ley 5//2019, de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, y en consecuencia de sus artículos 24 y 25; y del
ámbito de los supuestos recogidos en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, referido al
vencimiento anticipado de ciertos préstamos hipotecarios, y en el artículo 114.3 de la
misma ley, referido al interés moratorio de ciertos préstamos hipotecarios.
Así, en relación con los supuestos de vencimiento anticipado, la Instrucción de este
Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019, recogida por las Resoluciones de 20 de
diciembre de 2019 y 21 de enero y 6 de febrero de 2020, se estableció la siguiente
doctrina:
«1. Una primera cuestión a analizar, planteada por la Consulta del CGN, es la del
ámbito objetivo de aplicación de la Ley 5/2019, en particular a efectos de la delimitación
de los supuestos en que es obligatoria la autorización del acta previa de información
dirigida a garantizar la transparencia material de la misma, como requisito para la
autorización e inscripción de la escritura, en los supuestos del art. 2.1.b de la ley, cuando
se trate de inmuebles de uso no residencial.
“El artículo 1 de la Ley 5/2019, en su primer inciso, establece: “Esta Ley tiene por
objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir”.
En análogos términos, el párrafo primero del artículo 2 de la misma dispone que
“Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas
físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
cve: BOE-A-2024-23834
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Núm. 276
