BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 147941

Fundamentos de Derecho.
El artículo 114.3 LH señala que “En el caso de préstamo o crédito concluido por una
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos
porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este
párrafo no admitirán pacto en contrario.”
En este caso se ha pactado un interés de demora del 10 % sin que exista un interés
remuneratorio por lo que si fuera aplicable el precepto citado el tipo debería ser del 3 %,
ya que se adicionarían los tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
El artículo exige que se trate de un bien de uso residencial, en este caso la planta
baja se destina a local comercial, la planta primera a almacén y en parte a vivienda, y la
última planta a vivienda. En suma, existe una parte relevante del inmueble destinada a
uso residencial por lo que se entiende cumplido este requisito.
En segundo lugar, el artículo se refiere a préstamo o crédito concluido con una
persona física. En este caso se trata de una hipoteca en garantía del precio aplazado, de
modo que se debe examinar si esta figura puede ser asimilable a un préstamo. Es aquí
relevante la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de julio de 2018
(446/2018) que se pronuncia en los siguientes términos: “Cuando en el contrato de
compraventa se incluye ese contingente pacto de aplazamiento del precio, la transmisión
del dominio de la cosa vendida no se produce de modo gradual y a medida que el precio
se va satisfaciendo, sino que tiene lugar íntegramente y en unidad de acto por virtud de
la celebración misma del contrato y mediando la tradición. Ello significa que, en lo
referente a la parte del valor del bien que corresponde a la fracción aplazada del precio,
el vendedor consiente en transmitir al comprador la titularidad de ese elemento
patrimonial sin recibir nada a cambio y sobre la exclusiva base del compromiso contraído
por el comprador de reintegrar en el futuro al vendedor esa porción del valor del bien de
la que este último se ha desprendido sin contraprestación simultánea. “En definitiva, en
relación con esa parte del valor del bien el vendedor se comporta como un financiador
del comprador y desempeña respecto de él una función afín a la que lleva a cabo el
prestamista. Desde el punto de vista de la función económica que cumplen el préstamo y
el pacto de aplazamiento del precio en una compraventa, no resulta especialmente
relevante la circunstancia de que lo transmitido mediante el primero sea un bien fungible
(dinero, con la obligación de restituir otro tanto de la misma especie) y mediante el
segundo un bien no fungible (la parte alícuota de la propiedad del inmueble
correspondiente a la parte del precio que ha sido aplazada con la obligación diferida de
restituir esa parte de valor a lo largo del tiempo), porque lo destacable a la hora de
apreciar la existencia de analogía es que en ambos casos se produce una transferencia
de valor patrimonial de un sujeto a otro que no es inmediatamente compensada por
parre de este último. En el caso que nos ocupa, se desprende de la escritura de
compraventa aportada en esta segunda instancia que el vendedor y demandante Sr.
Heraclio consintió en que el pago de la mayor parte del precio pactado (510.618,48 € de
un total de 602.214,13 €) quedara diferido en el tiempo, prestando a la sociedad a la que
pertenecía un apoyo en la financiación de los inmuebles por esta adquiridos consistente
en el aplazamiento de la deuda contraída por espacio de nada menos que siete años,
todo ello con el fin de que dicha sociedad pudiera desarrollar sobre dichos bienes las
actividades propias de su objeto social. Pues bien, por las razones apuntadas con
anterioridad, consideramos que el pacto de aplazamiento del precio en un contrato de
compraventa desempeña una función económica de financiación afín a la que persigue
el contrato de préstamo aun cuando puedan advertirse diferencias entre una y otra figura
contractual tanto en relación con el objeto como en lo referente a su entramado
obligacional Lo decisivo para apreciar la analogía a la que el precepto nos remite es -se
insiste- que en ambos casos se produce una transferencia de valor patrimonial de un

cve: BOE-A-2024-23834
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Núm. 276