BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 147910

Lo que pretende el recurrente es la rectificación de un determinado asiento del
Registro y como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre
de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre
la validez o nulidad de los títulos, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para
impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el
asiento solicitado.
Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la
práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo
tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40,
en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del
Registro cuando es inexacto.
Por ello, como consecuencia de dicho principio básico de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las
Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23
de agosto de 2011 y 10 de abril de 2017), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
Y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha
sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en
que se publica el derecho inscrito, de indudable trascendencia a la vista de que la
legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de
la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004).
Conforme también ha señalado reiteradamente esta Dirección General, de los
artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso como el presente es el
cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para
contender acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones
de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede
interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o
denegatorias. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del
registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase
de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el
contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero,
de la Ley Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.
Así lo ha señalado reiteradamente esta Dirección General al entender que el recurso
contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento
practicado; siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el
consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.
No puede por tanto pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la
calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la compraventa.
Extendido el asiento de inscripción, la situación registral queda bajo la salvaguardia
de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en la Ley (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria); no
basta para la rectificación cualquier mandamiento judicial ni una simple declaración
recaída en expediente, sino que ha de acudirse a los medios señalados en el artículo 40
de la Ley Hipotecaria.
3. En el caso concreto del presente expediente, tratándose de una compraventa de
cuota indivisa en el que concurre un posible caso de parcelación urbanística al margen
del planeamiento, el registrador comunicó oportunamente la misma a la Administración a
los efectos del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

cve: BOE-A-2024-23829
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Núm. 276