BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 148001

mercado inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad
física se hacen con los requisitos adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la
Propiedad».
14. En el presente caso, los conceptos finca registral y parcela catastral se basan
en una realidad físico-jurídica que se ha visto alterada por la aprobación del deslinde,
mediante la correspondiente Orden Ministerial. El título calificado rectifica la realidad
jurídica de la finca registral 4.999 para adaptarla al resultado del deslinde. Sin embargo,
dicha realidad jurídica es distinta de la realidad física en la que se ampara la parcela
catastral. De igual modo, los dos informes de la Dirección General de Costas se basan
en dicha realidad física, que el título intenta rectificar para que coincida con la realidad
jurídica. Especialmente el segundo informe, que incluso aporta un reportaje fotográfico
de la parte de la finca que invade el dominio público, la cual queda excluida de la finca
en la georreferenciación alternativa aportada al expediente. Sobre dicha parte de finca,
para evitar su demolición, los recurrentes han solicitado la concesión administrativa la
Dirección General de Costas. Pero, excluida dicha porción de terreno de la
georreferenciación, esta es una cuestión que no afecta a la inscripción de la
georreferenciación alternativa.
15. Por tanto, como también manifiesta la recurrente en su escrito de interposición
del recurso, habiéndose cometido un error de apreciación objetivo en los dos informes de
la Dirección General de Costas, en cuanto que se ha tenido en cuenta la realidad física
actual y no la jurídica resultante de la escritura de rectificación de la descripción
calificada, resulta como consecuencia que la calificación registral no es ajustada a
Derecho, pues ninguna invasión de dominio público se produce en la misma, puesto que
se ha excluido de la georreferenciación alternativa los 33,75 metros cuadrados afectados
al dominio público marítimo-terrestre por la Orden Ministerial de 22 de mayo de 1992.
Ello no puede determinar otra solución para el presente expediente que la estimación del
recurso y la revocación de la nota de calificación de la registradora, por falta de invasión
del dominio público, debiéndose inscribir la rectificación de la descripción y la inscripción
de la georreferenciación alternativa, por ser respetuosa con la situación resultante del
deslinde aprobado.
16. El supuesto de hecho del presente recurso es distinto al que se contempló en la
Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023. En aquella resolución esta
Dirección General declaró que «el registrador al ejercer su calificación registral ha de
proteger al dominio público de cualquier tipo de posible invasión, bien tenga indicios de
ella por la consulta a la aplicación informática homologada del artículo 9, o como en el
presente caso, derive de la oposición expresa y justificada de la Administración,
notificada en el seno de un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria,
considerando que la nota de calificación recurrida es, desde el punto de vista material,
ajustada a derecho, pues el juicio razonado y objetivo del registrador se basa en la
oposición expresa y concreta de la Administración, que incluso precisa la franja de
terreno de dominio público invadido por la georreferenciación aportada al expediente y
que deberá ser respetada para que la georreferenciación de la finca objeto del
expediente pueda ser inscrita, presentando nuevamente la georreferenciación
respetuosa con el dominio público». En el presente caso, como reconoce la registradora,
puede no existir invasión del dominio público marítimo terrestre. De hecho, consultado el
escenario de calificación registral gráfica no hay tal invasión. Sin embargo, la reiterada
oposición de la Demarcación de Costas provoca la duda en la registradora. También,
como en aquella resolución, la oposición de la Administración precisa la franja de terreno
que se entiende invadida. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurría en el supuesto de
hecho de aquella resolución, la oposición de la Administración se basa en una realidad
física distinta de la que se solicita la inscripción, puesto que toma en consideración en
ambos informes la georreferenciación catastral y no la georreferenciación alternativa,
que excluye de la finca registral la franja de la finca que ocupa el dominio público
marítimo-terrestre. Ciertamente, el informe fotográfico del Servicio de Vigilancia de
Costas de Lanzarote acredita la invasión del dominio público marítimo-terrestre por los

cve: BOE-A-2024-23840
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