BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 147999

7. La registradora funda su calificación negativa en la alegación de invasión del
dominio público marítimo-terrestre que realiza la Dirección General de Costas en los
referidos informes. Antes de entrar en el análisis de cada una de las alegaciones,
conviene recordar la doctrina de esa Dirección General respecto al trámite de notificación
de los colindantes. Como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a
los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el
objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus
derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que
puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble
inmatriculación, siquiera parcial. Ciertamente, la condición de Administración Pública de
la Dirección General de Costas determina que sus alegaciones deban tener una especial
consideración por parte de la registradora. Pero, esa especial consideración de la
alegación no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada
al expediente, aunque el registrador fundarse en ella, si la misma es errónea o no resulta
clara la invasión.
8. Como ha declarado esta Dirección General existe un principio general,
instaurado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de que el
registrador ha de preservar con su calificación registral cualquier posible invasión del
dominio público, incluso el no inmatriculado. Y ello, porque como declaramos en
Resoluciones como las de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017
o 13 de abril de 2018, existe una obligación legal a cargo de los registradores de la
Propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del
dominio público, la cual tiene su fundamento en los artículos 6 y 30 de la Ley 33/2003,
de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los
cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, como
manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de la
Constitución Española.
9. En el presente caso, el informe de la Dirección General de Costas, a primera
vista, es concluyente e identifica la invasión del dominio público, por lo que, en principio,
no sería aplicable la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones
como las de 12 de mayo de 2022 o 23 de mayo de 2024, por la cual la oposición de
colindante titular de dominio público no es admisible si la objeción se basa en informe no
concluyente. Sin embargo, existen una serie de indicios que nos llevan a concluir que
existe un error de apreciación objetiva en los Informes de la Dirección General de Costas
Demarcación de las Islas Canarias, con los que la registradora basa su calificación
registral.
10. El primer indicio resulta del propio contenido del título calificado. Como se
manifiesta en la escritura de rectificación de descripción de la finca 4.999, otorgada el
día 11 de enero de 2024, dicha rectificación descriptiva se produce como consecuencia
de la afección al dominio público marítimo-terrestre de 33,75 metros cuadrados de la
finca. Para adecuar la realidad jurídica de la finca 4.999 del término de La Oliva a la
situación resultante del deslinde aprobado, que es el acto ejecutivo de la Administración
Territorial que permite la rectificación de situaciones registrales contradictorias, se
efectúa un levantamiento topográfico. Del mismo resulta que la finca mide
realmente 311,85 metros cuadrados, de los cuales se restan los 33,75 metros cuadrados
que son de dominio público, resultando una superficie de 278,10 metros cuadrados,
como resulta de la georreferenciación alternativa que se incorpora a la escritura y cuya
inscripción, como realidad jurídica de la finca que ha de constar en el Registro de la

cve: BOE-A-2024-23840
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Núm. 276