BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 148008

Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo de 2024 y las en
ella citadas.
1. La registradora suspende la inmatriculación de una finca porque «según el
documento presentado el terreno tiene una cabida de 287,85 metros cuadrados, según
la certificación catastral descriptiva y gráfica que se inserta al documento de fecha 26 de
febrero de 2020, tiene una cabida de 592 metros cuadrados y consultada la sede
electrónica del catastro de Santa Cruz de Tenerife con fecha 13 de junio de 2024, resulta
arrojar una cabida de 520 metros cuadrados, por lo que no coincide con ninguna de las
descripciones que constan de la finca que pretende inscribirse, motivo por el que debe
aportarse otra base gráfica alternativa en términos coincidentes con la descripción de la
finca o bien rectificar el título por los otorgantes del mismo».
El recurrente alega que se ha incurrido en un error en la identificación de la finca
catastral objeto de inscripción pues de la misma referencia catastral formaban parte dos
propiedades:
«a. la que se adjudicó doña M. N. G. R., actualmente registrada con el
número 40420 del Rosario [sic] y con referencia catastral 636 5509CS6466N0001MJ.
b. la que se se [sic] adjudicó el Sr. F., sin registrar, y actualmente con la referencia
catastral 63655E1CS6466N0001DJ.»
2. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «serán inscribibles, sin
necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En efecto, la inmatriculación de fincas, conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria,
es uno de los supuestos para los cuales es legalmente preceptivo la aportación de una
representación gráfica georreferenciada que contenga, con total precisión, la ubicación y
delimitación geográfica, y, por ende, superficie interior comprendida en tal delimitación
perimetral, pues el espacio físico así precisado es el que define la identidad de la finca,
su delimitación jurídica y constituye el objeto del derecho de propiedad y demás
derechos reales.
Además, se exige que tal georreferenciación sea plenamente coincidente con la
descripción literaria de la finca, en el sentido de que no quede contradicha en modo
alguno por ésta última.
3. Dicha georreferenciación, cuando se trate de inmatriculación de fincas nuevas,
en principio, debe ser la resultante de una certificación catastral descriptiva y gráfica,
para que, desde el mismo momento de la inmatriculación se consiga el doble objetivo de
que la finca registral, como objeto del derecho de propiedad, quede perfectamente
identificada y definida; y, además, que quede ya «ab initio» coordinada gráficamente con
uno o varios inmuebles catastrales completos.
No obstante, como dijo la Resolución de 6 de marzo de 2024, «esta Dirección
General ya ha tenido ocasión de pronunciarse respecto a la posibilidad de la utilización
de la georreferenciación alternativa en las inmatriculaciones de fincas, que debe
admitirse, si hacemos una interpretación lógica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
pues cuando el mismo dispone que la descripción del título debe coincidir exactamente
con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título,
dicha circunstancia debe exigirse cuando la georreferenciación catastral coincide,
aparentemente, con la realidad física».

cve: BOE-A-2024-23841
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Núm. 276