BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 148020

de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria».
Y ello debe ser así porque el solape con georreferenciación inscrita previamente es
una de las causas de denegación obligatoria de la inscripción de la georreferenciación,
sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como
regla general. Así se desprende del artículo 199.1 párrafo cuarto, primer inciso, cuando
dispone: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si
la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
7. Esta solución viene dada por la protección que a la georreferenciación inscrita de
la registral 34.716 de Cehegín otorgan los principios hipotecarios.
En primer lugar el principio de legitimación registral gráfica, puesto que conforme a lo
dispuesto en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria «se presumirá, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación
y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha
quedado incorporada al folio real», puesto que «a todos los efectos legales se presumirá
que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien
tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos» (cfr. artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria).
Como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 4 de noviembre de 2021,
reiterada por otras Resoluciones, como la de 2 de noviembre de 2023, las coordenadas
que conforman la geometría de la georreferenciación inscrita, no constituyen un simple
dato de hecho, sino que, por el hecho de su inscripción registral, son un pronunciamiento
jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones
y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos
jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto
jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Por tanto, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 31 de mayo de 2022, una vez inscrita, la
georreferenciación está bajo la salvaguardia de los tribunales, y para su rectificación se
precisará el consentimiento del titular registral o resolución judicial dictada en
procedimiento en que éste haya sido parte.
El titular registral de la georreferenciación inscrita también resulta protegido por el
principio de prioridad registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, de manera que la
solicitud de inscripción de la georreferenciación de una finca colindante, cuando la
georreferenciación aportada solapa con otra previamente inscrita, determina la
preferencia del titular registral de la finca con georreferenciación inscrita. Y ahí radica la
esencia de la protección registral, como regla general, en la determinación por la que el
titular registral de esa finca nada tiene que hacer, siquiera comparecer, porque el
registrador lo va a proteger con su calificación registral.
El legislador de la Ley 13/2015, alude a dicha preferencia de la georreferenciación
previamente inscrita en el artículo 9.b), párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, cuando se
refiere a la ausencia de dudas del registrador sobre la correspondencia entre la
georreferenciación aportada y la finca inscrita, para lo cual debe valorar «la falta de
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada».
Es también manifestación del principio de oponibilidad de lo inscrito frente a terceros
(artículo 13 de la Ley Hipotecaria) y de inoponibilidad de lo no inscrito frente a titular
registral (artículo 32 de la Ley Hipotecaria), pues se da preferencia al contenido del
Registro -así debe considerarse a una georreferenciación inscrita previamente-, respecto
al contenido extrarregistral -la georreferenciación contradictoria que ahora se pretende
inscribir conformada sin la participación del titular registral de la invadida-. Al titular
registral no le es oponible la georreferenciación contradictoria sin su consentimiento,
salvo que se dicte resolución judicial recaída en procedimiento en el que haya sido parte.
Como consecuencia de ese principio de oponibilidad registral, que adquiere así una
vertiente geográfica, dispone el artículo 9.b), párrafo séptimo: «Una vez inscrita la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha

cve: BOE-A-2024-23842
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 276