BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 147982

Q. y Doña M. A. M. M., por lo que si nos fijamos en la resolución citada, los requisitos de
autoría, capacidad y validez de los documentos privados, pueden ser obviados cuando
los únicos interesados son los firmantes de su elevación a público o de sus herederos,
en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados y en consecuencia, no es
correcta la apreciación del registrador de la propiedad cuando dice, de que el documento
privado puede elevarse a público por quienes acrediten ser los herederos de Doña E. M.
E., por la sencilla razón de que la transmisión del dominio de la finca registral 24.306 de
Puente Genil, solo se produjo a favor de tres de sus herederos, que son los mismos que
otorgaron la carta de pago y elevaron a público el documento privado para el
cumplimiento de la condición suspensiva, a que quedó sujeta la transmisión del dominio,
confesando haber recibido el pago de la cesión producida.»
IV
Mediante escrito, de fecha 13 de agosto de 2024, el registrador de la Propiedad emitió
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del recurso a
la notaria autorizante del título calificado, no se ha producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1216, 1218, 1225, 1227 y 1254 del Código Civil; 317 y 319 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 17 bis de la Ley del
Notariado; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 9 de enero de 2004, 18 de enero de 2010, 19 de octubre de 2015, 19 de abril y 20 de
julio de 2017 y 20 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2022.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de carta de
pago en la que concurren los hechos y circunstancias siguientes:
– mediante escritura de fecha 7 de julio de 2016, subsanada por otra de fecha 27 de
julio de 2016, se otorga un contrato de cesión de bienes por doña E. M. E. a favor de don
M., don Q. y doña M. A. M. M. sobre la finca registral 24.306 a cambio de una renta
temporal y anual por anualidades vencidas de 1.500 euros, por un total de 81.000 euros,
«a partir del día en que se cumpla un año desde el día 7 de julio de 2016, hasta la
correspondiente al año 2034. La cesión se sujeta a la siguiente condición suspensiva: “la
eficacia de dicha cesión de bienes queda condicionada a que dichos señores M. M.
justifiquen por documento privado firmado por la cedente que han satisfecho la totalidad
de las rentas, a cuyo término se entenderá efectuada la transmisión del bien
mencionado, entendiéndose en la fecha del cumplimiento la presente condición
suspensiva. Una vez satisfechas las rentas y cumplirse dicha condición suspensiva,
pasaría la finca a ser titular de los citados hermanos M. M.”».
– mediante escritura de fecha 4 de julio de 2023 otorgada por los tres cesionarios de la
finca, se otorga carta de pago con la presentación de un documento privado firmado por
quien dice ser la cedente, como justificativo del pago de las cantidades adeudadas a la
misma como parte del precio de la cesión, y se solicita la inscripción de la finca cedida al
haberse cumplido la condición suspensiva a la que estaba sometida la cesión. En la escritura
se manifiesta el fallecimiento de la firmante del documento privado el día 1 de enero de 2022,
lo que se acredita con certificado de defunción que se incorpora por testimonio.
El registrador deniega la inscripción porque el cumplimiento de la condición
suspensiva supone la resolución del derecho del transmitente, y se entiende necesario
que tal hecho quede acreditado por escritura pública o resolución judicial, sin perjuicio de
la elevación a público de dicho documento otorgada por quienes acrediten ser los
herederos de quien lo suscribió.

cve: BOE-A-2024-23839
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Núm. 276