BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 276

Viernes 15 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 147981

Hechos
No puede admitirse, según los fundamentos que luego se expresarán, el documento
privado incorporado a la escritura para acreditar el cumplimiento de la condición
suspensiva a que quedó sujeta la transmisión del dominio de la finca registral 24.306 del
Puente Genil, sin perjuicio de que pueda elevarse a público por quienes acrediten ser los
herederos de doña E. M. E.
Fundamentos de Derecho
Artículos 1.114 y 1.227 del Código Civil, 20, 23 y 82 de la Ley Hipotecaria, 105 de su
reglamento, así como, entre otras, resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 9 de enero de 2004 y 20 de diciembre de 2019.
No es posible admitir el documento privado suscrito por doña E. M. E., cuyo
fallecimiento se acredita pues, si bien la fecha de dicho documento ha adquirido
fehaciencia por tal hecho, ello no significa que con ello goce de “presunción de autoría, ni
de capacidad, ni de validez de los mismos” tal y como expresó la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública en la última de las resoluciones citadas. Teniendo en
cuenta que el cumplimiento de la condición suspensiva supone la resolución del derecho
del transmitente, se entiende necesario que tal hecho, de conformidad con el artículo 82
de la Ley Hipotecaria, quede acreditado por escritura pública o resolución judicial.
Todo ello sin perjuicio de la elevación a público de dicho documento otorgada por
quienes acrediten ser los herederos de quien lo suscribió, de conformidad con los
artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su reglamento.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…)
En Aguilar de la Frontera, a la fecha consignada al pie de esta notificación.–El
registrador Fdo.: Francisco Manuel Galán Quesada.–Este documento ha sido firmado
con firma electrónica cualificada por Francisco Manuel Galán Quesada registrador/a
titular de Registro de Aguilar de la Frontera a día diecisiete de julio del dos mil
veinticuatro.»
III

«No estamos conforme con fa calificación negativa porque, en la transmisión del
dominio de la finca registral 24.306 de Puente Genil, solo intervienen Don M. M. M., Don
Q. M. M. y Doña M. A. M. M., como cesionarios y su madre, Doña E. M. E., como
cedente, sin que aparezcan en la escritura no 586 y 627 de transmisión del dominio, los
otros posibles herederos, Don D. M. M. y los hijos de la fallecida Doña C. M. M.
La resolución de 20 de diciembre de 2019, así como la de 9 de enero de 2004, lo
expresa claramente al decir la primera de las resoluciones en el fundamento de
derecho 2 lo siguiente: “el recurso no se puede estimar. El art. 1227 del Código Civil
efectivamente determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los
supuestos que se contemplan en dicho precepto, diciendo que la fecha de un documento
privado no se contará respecto de terceros; pero la concurrencia de dichos supuestos no
atribuye a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni
de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos
interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en
cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados”.
En este punto, es donde entendemos que comete el error el registrador de la
propiedad de Aguilar en su calificación negativa, al no haber advertido que en la escritura
de transmisión del dominio de la finca registral 24.306 de Puente Genil, otorgada ante la
notario Doña Rosario Palacios Herruzo, intervienen los mismos firmantes que en la
escritura de carta de pago, otorgada en Puente Genil el día 4 de julio de 2023, la que ha
sido objeto de calificación negativa, es decir, las personas antes reseñadas, Don M., Don

cve: BOE-A-2024-23839
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Contra la anterior nota de calificación, don Q. M. M. interpuso recurso el día 29 de
julio de 2024 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente: