BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145440

debe ser, no solo global, unitaria e independiente, sino también regular, cumpliendo
todos los requisitos exigidos por la Legislación Hipotecaria.
7. Así, como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de
calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo en su caso de manifiesto los
defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos. La calificación
registral es el trámite esencial del procedimiento registral, siendo un acto debido y
reglado del registrador, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la
presentación de un título. Y no es motivo para no justificar el defecto, el hecho de que
exista calificado negativamente otro expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
referente a otra finca registral, en el que el promotor de dicho expediente está
representado por el ahora recurrente. Esta circunstancia podría dar lugar a una
indefensión del titular registral, que conoce a través de la calificación registral todos los
argumentos del registrador para emitir la calificación negativa, estructurados en hechos y
fundamentos de derecho. Y tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las
alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de
calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril
de 2024. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico,
indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la
Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia
genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando
objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución
de esta Dirección General de 12 de julio de 2023, debiendo justificar porque ha estimado
las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para el hipotético recurrente
pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el
correspondiente recurso, en su caso.
8. No obstante lo dicho, en el presente caso, la pericia del recurrente, conocedor de
la doctrina de esta Dirección General que permite solicitar certificación registral de las
alegaciones de los colindantes, como documento del que el registrador es archivero
natural, conforme a lo dispuesto en el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, según
reconoció la Resolución de esta Dirección General de 20 de julio de 2022, entre otras, ha
determinado que el recurrente ha podido preparar su recurso con toda la información al
respecto, por lo que procede entrar en el fondo del asunto. Es decir, si existe un conflicto
entre los derechos de propiedad implicados, que debe ser resuelto por acuerdo entre las
partes o por resolución judicial en el correspondiente juicio contradictorio, pues como ha
declarado esta Dirección General en Resoluciones como la de 26 de abril de 2024, no
puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de la oposición
planteada por dos de éstos.
9. El registrador funda su calificación negativa en las alegaciones de tres de los
colindantes alegados. Es decir, la del Ayuntamiento de Estepona, por la posible invasión
del dominio público de un camino denominado «(…)» de 7 metros cuadrados y las de
dos de los colindantes que alegan que la georreferenciación alternativa aportada invade
parcialmente sus fincas. El recurrente entiende que ninguna tiene la consistencia
suficiente para convertir en contencioso el expediente.
10. Antes de entrar en el análisis de cada una de las alegaciones, conviene
recordar la doctrina de esa Dirección General respecto al trámite de notificación de los
colindantes. Como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un

cve: BOE-A-2024-23617
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 274