Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23614)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a denegar una inscripción ya practicada por dicho registrador de la Propiedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145411
pruebas o circunstancias excepcionales, precisamente con amparo en esa declaración
de rebeldía de los demandados en la demanda de prescripción adquisitiva.
En este contexto, no es ajustado a derecho inscribir una compraventa basada
exclusivamente en una usucapión no consolidada plenamente ya que introduce un riesgo
razonable y significativo de litigio posterior, especialmente si la sentencia de usucapión
es cuestionada o revocada. Por ello cualquier transacción que se realice, como la que
nos ocupa y que posteriormente se inscriba basada en una titularidad que no es
definitiva debe ser declarada nula si la sentencia original de usucapión es anulada o
modificada.
La concurrencia de circunstancias anormales y atípicas, no sólo las establecidas por
imperativo legal, sino también las que surgen de esta compraventa justifican la
rigurosidad en la espera del término de dos años después de la firmeza de la sentencia
para realizar y anotar una transacción sobre la propiedad y garantizar que la titularidad
no esté sujeta a cambios o impugnaciones adicionales.
Tampoco se debe obviar que la pretensión de una inscripción condicionada a las
particularidades de la firmeza de la sentencia colisiona con el artículo 207 de la Ley
Hipotecaria que preceptúa que los asientos en el Registro de la Propiedad están sujetos
a la condición de que las resoluciones judiciales que afecten a la propiedad o los
derechos reales sobre bienes inmuebles deben ser firmes y además establece dicho
requisito sin excepciones.
Obviamente este precepto significa que no deben existir recursos pendientes que
puedan alterar la decisión, y aparte de ello y para mayor abundamiento el artículo 38 de
la Ley Hipotecaria, enfatiza la importancia de que todos los títulos que se presenten para
su inscripción en el Registro de la Propiedad deben estar libres de cualquier defecto que
impida su inscripción, y es evidente que un término de espera de dos años para la
firmeza de una sentencia que reconoce una titularidad es una eventualidad legal que no
puede omitirse o incumplirse bajo la apariencia de una compraventa posterior.
Igualmente debemos reiterar lo ya apuntado en la solicitud, ya que no ha sido objeto
de atención en la resolución que impugnamos, ya que la doctrina del Tribunal Supremo
ha establecido que la función del Registro no es sólo proporcionar publicidad a los actos
jurídicos sino también proteger el tráfico jurídico inmobiliario, evitando la inscripción de
derechos que no estén plenamente consolidados o que presenten vicios que puedan dar
lugar a litigios futuros.
Ello nos conduce nuevamente a hacer propia, en su parte necesaria esa doctrina y
reclamar que los efectos de esta sentencia de usucapión deben ser absolutamente
firmes para ser oponibles a terceros, lo que también refuerza la necesidad de esperar a
que transcurran los plazos de apelación y otros recursos o procedimientos
impugnatorios, y con ello apoya la necesidad de garantizar que todos los derechos
inscritos en el Registro de la Propiedad estén bien fundamentados y sobre todo que sean
definitivos para proteger tanto a los actuales titulares como a futuros adquirentes y en no
menor medida asegurar el tráfico jurídico seguro de bienes inmuebles.
Apelar a la no inscripción en el Registro de la Propiedad sobre estas bases no sólo
es una medida de prudencia legal sino también un mecanismo de protección para todos
los involucrados, garantizando que la propiedad sólo cambie de manos cuando todos los
requisitos legales estén plenamente satisfechos y reconocidos por la ley, y se garantice
que no hay fraude, y sobre todo, como ya se ha adelantado más arriba, es una forma de
llevar a su estricto cumplimiento todo lo postulado en el artículo 522 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Segundo. Como segunda motivación de este recurso tenemos, como ya se
desarrolló amplia y pormenorizadamente en nuestra solicitud, que el precio de venta ha
sido notoriamente inferior al precio de mercado, e incluso ha sido muy inferior al valor
catastral, que no es sino un indicativo administrativo del valor de los bienes inmuebles y
juega un papel crucial en la determinación del valor más inferior en el cumplimiento de
las obligaciones fiscales.
cve: BOE-A-2024-23614
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145411
pruebas o circunstancias excepcionales, precisamente con amparo en esa declaración
de rebeldía de los demandados en la demanda de prescripción adquisitiva.
En este contexto, no es ajustado a derecho inscribir una compraventa basada
exclusivamente en una usucapión no consolidada plenamente ya que introduce un riesgo
razonable y significativo de litigio posterior, especialmente si la sentencia de usucapión
es cuestionada o revocada. Por ello cualquier transacción que se realice, como la que
nos ocupa y que posteriormente se inscriba basada en una titularidad que no es
definitiva debe ser declarada nula si la sentencia original de usucapión es anulada o
modificada.
La concurrencia de circunstancias anormales y atípicas, no sólo las establecidas por
imperativo legal, sino también las que surgen de esta compraventa justifican la
rigurosidad en la espera del término de dos años después de la firmeza de la sentencia
para realizar y anotar una transacción sobre la propiedad y garantizar que la titularidad
no esté sujeta a cambios o impugnaciones adicionales.
Tampoco se debe obviar que la pretensión de una inscripción condicionada a las
particularidades de la firmeza de la sentencia colisiona con el artículo 207 de la Ley
Hipotecaria que preceptúa que los asientos en el Registro de la Propiedad están sujetos
a la condición de que las resoluciones judiciales que afecten a la propiedad o los
derechos reales sobre bienes inmuebles deben ser firmes y además establece dicho
requisito sin excepciones.
Obviamente este precepto significa que no deben existir recursos pendientes que
puedan alterar la decisión, y aparte de ello y para mayor abundamiento el artículo 38 de
la Ley Hipotecaria, enfatiza la importancia de que todos los títulos que se presenten para
su inscripción en el Registro de la Propiedad deben estar libres de cualquier defecto que
impida su inscripción, y es evidente que un término de espera de dos años para la
firmeza de una sentencia que reconoce una titularidad es una eventualidad legal que no
puede omitirse o incumplirse bajo la apariencia de una compraventa posterior.
Igualmente debemos reiterar lo ya apuntado en la solicitud, ya que no ha sido objeto
de atención en la resolución que impugnamos, ya que la doctrina del Tribunal Supremo
ha establecido que la función del Registro no es sólo proporcionar publicidad a los actos
jurídicos sino también proteger el tráfico jurídico inmobiliario, evitando la inscripción de
derechos que no estén plenamente consolidados o que presenten vicios que puedan dar
lugar a litigios futuros.
Ello nos conduce nuevamente a hacer propia, en su parte necesaria esa doctrina y
reclamar que los efectos de esta sentencia de usucapión deben ser absolutamente
firmes para ser oponibles a terceros, lo que también refuerza la necesidad de esperar a
que transcurran los plazos de apelación y otros recursos o procedimientos
impugnatorios, y con ello apoya la necesidad de garantizar que todos los derechos
inscritos en el Registro de la Propiedad estén bien fundamentados y sobre todo que sean
definitivos para proteger tanto a los actuales titulares como a futuros adquirentes y en no
menor medida asegurar el tráfico jurídico seguro de bienes inmuebles.
Apelar a la no inscripción en el Registro de la Propiedad sobre estas bases no sólo
es una medida de prudencia legal sino también un mecanismo de protección para todos
los involucrados, garantizando que la propiedad sólo cambie de manos cuando todos los
requisitos legales estén plenamente satisfechos y reconocidos por la ley, y se garantice
que no hay fraude, y sobre todo, como ya se ha adelantado más arriba, es una forma de
llevar a su estricto cumplimiento todo lo postulado en el artículo 522 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Segundo. Como segunda motivación de este recurso tenemos, como ya se
desarrolló amplia y pormenorizadamente en nuestra solicitud, que el precio de venta ha
sido notoriamente inferior al precio de mercado, e incluso ha sido muy inferior al valor
catastral, que no es sino un indicativo administrativo del valor de los bienes inmuebles y
juega un papel crucial en la determinación del valor más inferior en el cumplimiento de
las obligaciones fiscales.
cve: BOE-A-2024-23614
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
