Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23613)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público del acuerdo de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145407
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler
vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de
octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero y 12 de
diciembre de 2023, entre otras).
3. En el caso concreto, se adopta un acuerdo que comprende limitaciones y
prohibiciones que están incluidas en el ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, por ello, puede ser
adoptado con la mayoría establecida en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley
sobre propiedad horizontal (la utilización de cualquier vivienda o departamento del
edificio para fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o
departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida
a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística), pero también
comporta otras limitaciones que exceden del mismo –p. ej. hospedería, alquiler
temporal–.
Respecto a la modificación de estatutos para establecer limitaciones al ejercicio de lo
que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, este Centro
Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la excepción
regulada en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal debe ser
interpretada de manera restrictiva, no pudiendo por lo tanto incluirse en la posibilidad de
modificación de estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e)
de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se remite el citado artículo de la Ley sobre
propiedad horizontal (vid. Resolución de 11 de junio de 2020, reiterada por muchas otras,
como las de 8 de junio de 2021 y 12 de diciembre de 2023). Conforme a la doctrina
mencionada, «fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de
estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada
conforme a la regla general del apartado 6 del mismo artículo 17 de la Ley sobre
cve: BOE-A-2024-23613
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145407
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler
vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de
octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero y 12 de
diciembre de 2023, entre otras).
3. En el caso concreto, se adopta un acuerdo que comprende limitaciones y
prohibiciones que están incluidas en el ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, por ello, puede ser
adoptado con la mayoría establecida en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley
sobre propiedad horizontal (la utilización de cualquier vivienda o departamento del
edificio para fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o
departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida
a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística), pero también
comporta otras limitaciones que exceden del mismo –p. ej. hospedería, alquiler
temporal–.
Respecto a la modificación de estatutos para establecer limitaciones al ejercicio de lo
que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, este Centro
Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la excepción
regulada en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal debe ser
interpretada de manera restrictiva, no pudiendo por lo tanto incluirse en la posibilidad de
modificación de estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e)
de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se remite el citado artículo de la Ley sobre
propiedad horizontal (vid. Resolución de 11 de junio de 2020, reiterada por muchas otras,
como las de 8 de junio de 2021 y 12 de diciembre de 2023). Conforme a la doctrina
mencionada, «fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de
estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada
conforme a la regla general del apartado 6 del mismo artículo 17 de la Ley sobre
cve: BOE-A-2024-23613
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